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对“十二五”房地产业发展规划的五条建议
2010-03-09 全球品牌网  宋延庆

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  与企业战略之于企业、个人规划之于个人的重要性一样,产业规划之于房地产业的发展也是首要的。

  无可否认,过去多年的调控政策对进一步促进房地产市场稳定、健康发展起到了重要作用。但也无可否认的是,多年的调控政策大多都是头痛医头、脚痛医脚的短期行为——市场低迷时“救市”,市场高涨时抑制——却没有从产业规划入手。而产业规划恰恰就是可保障市场稳定、健康发展的根本之策。从根本上说,房地产市场之所以大起大落是因为缺乏产业长期发展规划和适宜有效的法律法规体系(《房地产管理法》就是典型例子。即便是业内专家,有几个人还能想起有《房地产管理法》?),也就是缺乏长期制度安排或长效机制的必然结果。

  令人遗憾的是,自从房地产业从十大产业振兴规划“落榜”以来,喧嚣了一阵子的产业规划几乎又被人遗忘了。

  鉴于多年来笔者对房地产市场和战略规划均有所研究,在此对房地产业的产业规划提出几条粗略建议。

  (一)明确目的

  制订并推行产业规划的目的是建立产业发展的长效机制,以从根本上(而不是调控政策题目上的一次又一次的“进一步”)保障房地产市场的稳定、健康发展。

  (二)确定总体思路

总体思路应充分体现如下要:坚持以科学发展观为指导,要按照国家“十二五”战略的总体部署,以改善民生为目的,以降低能耗为基础,以和谐、生态环保、宜居等为原则。

  (三)制订并公布明确的产业发展目标,以便监督和控制

  “住有所居”无疑是最主要的目标,但却是定性目标,更不是唯一目标。产业目标建议涵盖以下量化目标,并形成目标体系:

  ——规模目标体系:包括年度投资额及对GDP的贡献率,开、竣工、可销售面积等;

  ——价格目标体系:包括不同类型房价的控制目标;

  ——阶段目标体系:包括年度、三年内、五年内和十年远景目标等;

  ——增长目标体系:以上各类指标的同比、环比增长率控制目标;

  ——其他,如能耗降低目标、城乡居民人均居住面积及宜居水平目标,等等。

  (四)明确面向不同阶层的不同产品结构

  在制订产业规划时,在研究、分析未来社会发展及社会阶层变化的基础上,应进一步拓宽产品供应结构,建议涉及四个市场:

  ——增量商品房市场:面向高收入居民;

  ——增量政策房市场:是“有限”的、介乎商品房和保障房之间的市场,面向“夹心层”;

  ——增量保障房市场:面向低收入居民;

  ——存量住房市场:属于过渡型等具有特定居住目的的居民。

  在具体规划内容上,应明确各个市场的发展方向、市场目标、具体计划等。

  (五)建立规划保障体系,制订切实可行的战略举措

  为了贯彻执行规划总体思路,实现产业发展目标,相关部委之间、中央与地方之间要紧密协助,制订包括但不限于以下方面的战略举措,并严格执行。

  ——进一步梳理并完善房地产法律、法规等制度体系;

  ——制定、公示与产业规划相匹配的建设用地计划,并严格执行;

  ——继续进行财税制度改革,落实资金投放额度和方式;

  ——建立科学、公开的统计制度

  ——进一步明确相关部委、中央与地方的职权及权责边界关系;

  ——推行“低碳”建筑标准、新农村住房建设标准等国家或行业标准;

  ——加强与外国及相关国际组织的交流;

  ——其他相关的保障措施。

  产业规划,也只有产业规划,才能串联起土地供应计划、资金投入计划、企业发展规划和消费者的置业计划,因此是破解市场不确定性的根本之策。

  需要强调的是,在制订产业规划时,因为住房涉及国计民生,其中问题错综复杂,非现在的住房与城乡建设部一个部门所能为,应建立类似于国家能源委员会的跨部委组织,以住房与城乡建设部为牵头单位,并吸纳国内外专家。

  当前的中国房地产市场可能比任何一个国家,任何我们曾经经历过的历史时期,都要错综复杂。而且中国现在还处于转型阶段,转型阶段本身就会充满很大的不确定性。但是不确定性并不代表我们可以忽视未来,不采取任何行动绝非明智的选择。

  我们面临的问题是:我们要如何适应?我们如何更加聪明地整合好各种力量、配置好各种资源?问题的关键不是国际、国内经济形势的不确定性,不是房地产未来走势的不确定性,不是需求的不确定性,不是供应的不确定性,而是所有这些加在一起,是我们如何确保房地产市场稳定、健康发展,以便走上科学发展的道路。

  毫无疑问,决策者、管理者和各个市场主体对特殊时期的确定性负有最主要的责任;而要担负起市场走势的确定性,决策者、管理者和各个市场主体本身就必需首先具有确定性。制订并推行产业规划无疑是确定性的前提和核心,而不是继续沉湎于无聊的话语政治中。
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