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销售压力大前途未卜 黄如论受困昆明世纪城
2010-06-09 全球品牌网 

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<SPAN id=content>  世纪城出世的时候,国家很多房地产新政也陆续出台。显然,国家新政给包括世纪城在内的楼盘带来了不可避免的影响,而世纪城这样开发周期较长的大盘,受政策变化的影响更大

    本报记者 米祖明 昆明报道

  昆明世纪城遭遇的销售困境也许是黄如论没有料到的。

  自登陆昆明以来,世纪城推出已封顶的房子近200万平方米,但只销售了30%左右,并且这个销售数字一段时间内恐难有较大突破

  “老板经常会来昆明督战,尤其是周末或节假日。老板一来,我们的休息时间就泡汤了。”昆明金源房地产有限公司一位员工说。这位员工所说的老板就是世纪金源集团董事局主席黄如论。

  这位地产界有名的易经大师,目前对昆明世纪城的命运似乎亦徒呼奈何。

  重围世纪城

  “北京世纪城推出的时候,我们坐在办公室里,很多人托关系走后门就是希望买到一套世纪城的房子。公司也只给职工提供一套关系房,房子紧俏得很。”昆明金源房地产有限公司一员工说,“但世纪城到了昆明却是另外一种结果:我们主动上门满昆明跑团购,价格一降再降,还送大彩电,销售还是不理想。 ”

  2000年,超过300万平方米的超级大盘世纪城亮相北京。当时,许多专家都预言世纪城销售肯定会遇到困难,但世纪城以13亿元销售额创下了当时北京市销售套数、销售面积双冠的纪录。2001年,世纪城又以23亿元跃居北京市年销售额冠军,并创下了北京市楼盘销售的新纪录。

  北京世纪城一期、二期、三期的开发持续领先当时京城的大盘纪录。2003年,世纪金源趁势南下,进军昆明继续开发住宅和商业地产

  2003年年中,当“世纪城”规划模型一下子冒出来,在昆交会东盟馆亮相的时候,整个昆明业界都震惊了。业界普遍认为世纪城一定能得很火,理由至少有三:扛着“现房主义”大旗;打破传统方式,建造Mall,将商业地产与住宅地产有机结合;价格保持在每平方米2500元~3000元之间。

  然而,结果恰好相反,昆明世纪城销售遇到了前所未有的压力。30%的销售业绩短时间内似乎无法改变。

  “与北京世纪城相比,昆明世纪城销售压力大多了。”昆明金源房地产有限公司董事总经理庄哲猛坦言。

  生不逢时?

  昆明世纪城内有西南最大的Mall,有400亩的主题公园,而且价格相对便宜,却为何遇到了这么大销售压力?

  “世纪城遇到如此大的销售压力只能说生不逢时。”昆明本土一位不愿意透露姓名的营销人士说。

  该人士表示,世纪城出世的时候,国家很多房地产新政也陆续出台。显然,国家新政给包括世纪城在内的楼盘带来了不可避免的影响,而世纪城这样开发周期较长的大盘,受政策变化的影响更大。

  然而,有业内人士认为,世纪城与昆明的社会经济发展市场需求不相适应,是其昆明销售受阻的主要原因。

  北京消化一个近400万平方米的世纪城不成问题,但是同样一个近400万平方米的世纪城在只有400多万人口的昆明,要很快消化显然不容易。

  不能忽略的是,昆明的经济总量及人均收入远不能和北京相比。2004年,昆明市全年实现生产总值(GDP)942.14亿元,而北京市生产总值达到4283.3亿元,昆明城镇居民人均可支配收入9046元,而北京城镇居民人均可支配收入15638元。这种经济总量及人均收入上的差距,很大程度上决定了购买力的悬殊。

  “世纪城这样的大盘,是在当地经济发展到一定时期的集聚爆发。目前,这种爆发在北京可以,但在昆明恐怕不行。”上述业内人士说。

  此外,世纪城碰到的困难还有政府配套未能及时到位等原因。在世纪城家门口的昆洛路迟迟未开通,这也在一定程度上影响着世纪城的前途。

  除了位置、价格等因素外,世纪城最大特点是准现房销售,即楼盘结构封顶后才销售。但在期房大行其道的昆明,这似乎很难激起购房者尤其是投资者的兴趣。他们完全可能满腔热情地对图纸上的期房下手,却对摆在自己面前的现房犹豫不决。

  前途未卜

  世纪金源在开发北京世纪城时,先盖住宅,再依托住宅做商业配套;商业配套反过来激活住宅的人气,提升区域价值,为下一步更大体量的住宅及高级商业配套做基础。整个过程基本是滚动式前进,上一步成为下一步的借力,以保障每一步都不至于太冒险。

  但昆明世纪城第一步就遇到了阻力,而且横亘在昆明世纪城面前的种种障碍,大多不是短时间内可以解决的。

  然而,世纪金源似乎并不在乎。业内人士估算,单是金源集团在全国的5家酒店每年的营收就有几个亿,加上Mall的运营,每年有八九个亿的现金流,似乎可以满足企业每年发展的资金需要,避免受到政策因素或市场因素的巨大冲击。正如业界所共知的,金源集团一直坚持尽量用自有资金投资开发,即便是金源Mall的银行贷款也不足总投资的1/4,远低于国家规定,也正因此,在今年初国家对购物中心建设的全面彻查中安全过关。

  业内人士表示,最近,随着国家相关政策的逐步稳定,昆明楼市的人气、人们的关注度已开始回升,但昆明世纪城能否借此突出重围尚不可知。

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