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王永平:投资商铺需避风险
2010-08-12 全球品牌网 

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  建设部部长汪光焘日前在全国建设工作会议上指出,“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障。”他说,“从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”此前,这样的高层官方表态并不多见,结合近日召开的国务院会议透露的“着力解决低收入家庭住房问题”的信息,当前房地产调控“调整供应结构,规范市场秩序,稳定住房价格”的主要任务已经十分明了。在这样的大背景下,2007年的房地产市场会呈现怎样的趋势?2月底,地产业专家顾云昌、张雪舟、王永平等人在上海发表了自己的看法。

  

  张雪舟:并购整合仍是主题

  

  2006年,大量开发商出售土地和项目,也有一些大发展商通过并购扩大规模。这种强者愈强、弱者愈弱的效应,仍将在2007年得以保持———全国工商联房地产商会秘书长张雪舟在分析了目前银行房贷、土地供应包括土地增值税的政策现状后,作出上述预测。张雪舟介绍,即使经过并购,国内开发商的规模仍然不大。诸如万科、首开等大发展商所占有的市场份额仍然很低,确实需要通过并购扩大企业规模。而近一两年来出现的卖地潮、卖项目潮,无疑给大发展商的合并、整合之路提供了更多契机。事实上,国内的开发模式与海外的开发模式一直有较大差异。例如美国,开发和建设一般是分开的,房地产开发资金和土地由专门的开发公司(DEVELOPER)提供,而房地产建设及规划、开发则由专门的建筑商(BUILDER)负责。除个别拥有上下游整条企业链的超大型企业集团,大部分公司都是单一的DEVELOPER或BUILDER。而在国内,房地产开发商却是“万能”的,融资、规划设计、销售乃至是物业管理———整个产业链上所有的环节都由一家企业来完成。去年,北京的万通地产老总冯仑就提出向海外地产同行学习,逐渐向专门负责土地和资金的DEVELOPER方向发展,其他业务分包给相关联的其他公司。张雪舟认为,2007年这一趋势将在全国逐渐得以体现。

  

  顾云昌:2007,全国房价稳中有升

  

  国家发改委、国家统计局公布的数据显示,今年1月全国新建商品住房销售价格比去年同期上涨6.1%,但涨幅比上月低0.2个百分点。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌教授认为,2007年全国房地产价格将会稳中有升,稳定房价的任务仍然艰巨。房价稳中有升顾云昌认为,2007年全国房价将稳中有升。他分析,去年的宏观调控,使得上市供应量减少,短期内的供应紧张会快速拉升房价。他同时表示,“90/70”的政策会令下半年中小套型供应量增多,中小套型多了,则可能拉低价格。顾云昌表示,目前房价上涨过快,除成本因素外,更主要的原因还是供求关系不协调。顾云昌说,综观北京、上海等城市,当出现房价上涨过快的时候必然是房地产市场供不应求的时候。特别是需求方面,既有自住性的需求,还有投机、投资性的需求。基于此,顾云昌希望加快金融改革步伐,提供更多的投资渠道,通过房地产债权、基金等方式,引导资金进入资本市场。这样可以防范金融风险,还能稳定房价。房价涨幅合理针对“越调越涨”的质疑,顾云昌认为,国家从2005年开始出台的一系列针对房地产市场的调控政策,其目的是要稳定住房价格,从目前房价涨幅逐年降低的情况来看,调控政策是有效的。目前全球房地产价格涨声一片。德国60年来房价一直在涨,去年涨幅达到15%;英国以7年为一个周期增长,现在年涨幅达到10%。为抑制房价,英国10个月内加息5次,而同为房价大涨国家的美国仅去年一年就加息17次,以进行调控。顾云昌认为,与欧美国家相比,我国房地产发展仍处于一个理性阶段,房价上涨尚在合理范围内。他同时指出,不合理的价格上涨是指在垄断市场的价格上涨,而目前国内最大的开发商的开发规模也仅占市场的1%多一点,中国房地产市场不存在垄断。随着调控措施的到位,房价逐渐走稳,5%~6%的涨幅属正常范围。优化调控措施除了继续稳定房价,顾云昌针对调控应该注意的一系列问题提出了自己的观点。顾云昌认为,2007年的宏观调控应调整土地供应结构,区分工业用地、住宅用地、商业用地,重点保证居住用地;加大存量土地,特别是农村建设用地的盘活力度,“应加大城市化力度,同时在保护农村耕地上做新的考量。”同时,建议地方政府提高容积率;在做好配套设施的前提下,不要让太多土地囤积在少数开发商手里,使开发周期过长。此外,顾云昌认为应加大住房保障建设。作为国家房改方案的起草人之一,他认为,要建立一个健康发展的房地产市场,首先应该健全和完善社会保障体系:“房地产市场化速度很快,远远超过了社会保障体系建设的速度。”现在经济型住房供应投资比例只占住宅投资比例的4%。廉租房覆盖率很低,百姓的民生问题就反映上来,对市场产生很大压力,一个好的市场的发展离不开一个好的社会保障体制的建立。

  王永平:投资商铺需避风险

  

  “投资商业地产需要注意规划。”中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平在预测2007年商业地产市场走势时,反复强调投资者要注意周边配套规划,以规避可能遇到的投资风险。王永平认为,商业地产和住宅有三大不同,开发模式不同、租售方式不同、融资模式不同。商业地产原则上应该更多地引用大连万达的“订单地产”模式,先招商后盖楼。原因在于不同业态的选址、店铺形态以及周围商业环境完全不同。先招商后开发的商业模式,显然更容易避免发展商的开发风险。同时,商业地产也不应该像住宅那样大部分出售,应以租赁为主,通过经营获取高额的经营性利润及物业升值收益。李嘉诚和记黄埔每年三分之一的经营收益就来自经营商业地产的利润。经营而非出售商业地产,还能给发展商带来持续不断的现金流,而缺少持续稳定的现金收益正是目前很多开发商难以逾越上市门槛的重要原因。王永平认为,商业地产现有的融资方式也存在一些问题。根据海外的经验,商业地产的资金大部分是由REITS提供,而目前国内的商业地产开发资金主要是靠银行短期贷款。在这一种融资方式下,发展商显然很难长线持有商用物业。不过,王永平也不讳言,国内目前并没有更合适的其他融资方式。但随着国内将要批准试点的两个准REITS的发行,以及包括企业债券、IPO等其他融资方式的放开,商业地产的融资将逐渐走向“证券化”,将会给商业地产的融资带来更多的机遇。上海曾发生过很多投资者购买产权式商业地产遭遇投资风险的案例,其中包括南京西路商圈的韩港城、南京东路的圣德娜商厦等旺铺。上述商铺目前的租金回报与发展商早先承诺的租金收益差距甚大。一些商铺项目开发商、代理公司,更设想通过将经营权和产权的分隔,向投资者出售经营权而非产权,来解决因无法统一招商、经营、管理而给投资者带来的种种风险。王永平认为上述设想同样不能解决投资者的高风险。相反,由于开发商或代理公司无法确保所售经营权的履行,可能给投资者带来更高的风险。他认为,目前投资者只有在购买商铺前多了解规划,加强对各种业态租赁需求的研究,才能尽量地减少风险。

 

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