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房企融资渠道之信托融资研究
2019-03-31 全球品牌网  谢逸枫

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  2011年对中国房地产企业来说是不平凡的一年,限购令后的市场萎缩,银行信贷门槛的提高等一系列因素考验着企业的生存与发展。债务性融资是以到期偿还本息的模式为主,其融资渠道包括银行贷款、债券融资和债务式信托。房地产企业想要轻易获得银行贷款的时代似乎已经结束了,央行和银监会对30个省市自治区的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,银行给予房地产企业的贷款已经远远超过房地产总投资40%的国际通行标准,银行已经清楚地意识到了自身的风险,这意味着房地产企业将在资本市场上另谋出路。

  在我国,房地产金融理论的概念似乎没有深入人心,这源于房地产行业在之前数十年发展中没有受过较大的金融波折,房地产企业一直依赖债务性融资获得峰回路转的机会。然而,在成交量下滑、银行金融政策紧缩的情况下,房地产企业面对资本压力能否依然笑傲江湖呢?答案是并不乐观,2011年以来,金融市场利率不断上升,很多银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度,贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右。另外SHIBOR的隔夜利率从去年12月初的1.9%左右上升到2011年1月底的7.7%左右,呈现出资金面紧张的态势。

  从目前国内房地产资本结构来看,融资渠道相对还是比较单一的。除了银行贷款就是自筹资金,大多企业自筹资金的模式是通过民间借贷,其融资成本高达20%以上,在当前房价下挫的态势下,高额的融资成本无疑是一块巨大的鸡肋。因此房地产企业必须在融资渠道上进行探索与拓宽,寻找适合自身发展的融资模式。目前我国房地产具有可行性的融资模式主要由债务性融资与权益性融资两大类构成。

  债务性融资是以到期偿还本息的模式为主,其融资渠道包括银行贷款、债券融资和债务式信托。由于我国房地产过于依赖银行借贷,借贷比例远超于房地产总投资40%的国际标准,房地产企业要想轻易获得银行贷款几乎是不可能了。因此,对于资金紧张,民间融资无法满足庞大的资本需求时,房地产企业可以考虑债券融资与信托融资渠道。债券与信托融资具有独特的优势。一是可以引入海外基金来完成项目的前期建设,使项目符合银行贷款条件,对融资渠道的整合包装有推动作用;二是结算灵活,可以以固定回报的方式,以股权投资方式进入项目公司,同时条件成熟可以包装项目上市,2011年一些在香港上市的内地开发商便纷纷发行海外债券、票据及信托、基金。

  但是债券融资与信托融资更多的是适合大型房地产公司,因为一是债券与信托融资的门槛较高,《公司法》规定国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行债券资格,并对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制;二是债券与信托融资的成本较高,以恒 大地产为例,今年1月14日发行的5年期以美元结算的人民币债券,利率分别为7.5%和9.25%,在2010年1月和4月恒 大先后两次发行共13.5亿美元债券时的利率竟高达13%。有统计显示,2010年全年,共有18家房企在港进行融资,占香港主要内地房地产股票的一半左右,集资总金额高达765亿元,较2009年的375.4亿元大幅增加104%。但海外融资成本一路走高,有的房企融资成本高达15%。所以债券与信托融资更适合大型上市企业与优质商业地产,而对于中小房企来说有些望尘莫及。

  权益融资是房地产企业在资本吃紧的情况下,通过扩大企业的所有权益来吸引新的投资者,投资者以入股的方式注入开发资金获取相应的开发收益,包括企业合作开发、权益式信托和房地产基金。对于中小房地产企业来说,如果资本到了无法周转的时候或许可以考虑权益性融资渠道。目前国内很多房地产企业已经开始了项目合作开发与股权合作开发模式,这其中有中小房地产企业,也有很多大型房地产企业,如绿城房产在2009年37个土地项目中,有24个是通过合作开发运营的。房地产企业通过项目合作来解决资金压力与市场风险将成为未来房地产发展的一个趋势,尤其在城市综合体开发与大型商业项目开发上更为突出。

  另外,房地产企业的并购也将成为中国房地产企业转型的重要标志。在两年前的金融危机中,浙江南都地产以40亿身价被万科并购,成立了浙江万科南都房产集团有限公司来开发浙江及上海市场。此后万科加大了并购步伐,仅2010年就有20多笔收购案例。同样作为房地产领头企业的金地集团、富力地产也不甘示弱,纷纷加快了收购的速度,2010年金地集团收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权和珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。恒 大地产的全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。

  根据国内私募机构的数据显示,2010年度,房地产行业共完成84起并购案例,并购金额为169.2亿元。而2011年房地产并购速度更是加剧,截至2011年3月10日,逾30家房地产上市公司公布对外投资及收购方案,涉及交易金额高达约300亿元。房地产行业并购的案例中,一般都是房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。由此可见,房地产的资本渠道成了房地产企业生存与发展的空间。

  个个融资渠道正在被先行者发现。万科、富力、绿城、雅居乐碧桂园、龙湖等房企演绎了一幕幕资本传奇。中国房地产市场的理性回归是必然趋势,在这个过程中将有很多中小房企被挤出房地产市场,生存下来的企业将向规模化、战略化、品牌化方向发展,但不管往哪一个方向发展,资本是这个产业的永恒门槛,房地产企业要想在融资模式上有所突破并能成功地驾驭各渠道的发展与风险,需要补足房地产金融这门关键的课程。

  1.信托融资

  在当前的房地产形势下,这一高利率给开发商带来的债务压力无疑是沉重的。这一贷款成本已超出了资金承受能力范围。中原地产提供的数据显示,在重点监测的9个城市之中,上海、长春两地在2月份的住宅成交面积分别为52.3万和16.5万平方米,均创下近年来的月度成交新低。北京在期内的住宅成交面积为37.8万平方米,同比下降37%,广州亦有同比38%的成交跌幅。对上述开发商来说,当务之急是找到资金以投入项目开发:银行贷不出款,信托的设计门槛动辄便是上亿,且利率又高,如果只是需要几千万元的资金调下头寸,还做不了。即使利率可以适度调整,但对项目的审核门槛非常高,甚至还高于银行的审核标准。

  用益信托工作室发布的2011年2月集体信托产品统计数据显示,当月房地产仍是信托的主要投资领域,虽然有一定客观因素影响,使得成立规模和数量占比均有所下降,但其平均规模却大幅上升。统计报告称,这一定程度上反映了现阶段信托公司对房企融资方的要求又有所提高。

  案例:事实上,信托产品正以其不俗的融资优势极受房地产企业热捧,吸引着越来越多的房企竞相涉足。2011年年初,世茂股份发行了5亿元的2年期信托融资,成为2011年第一家选择信托融资的房地产企业;截至2011年3月底,在已经公开推介的信托产品中,世茂、万科、复地集团、盛高置地、海航置业、朗诗地产、新城股份等数家品牌房企的名字也相继进入人们的视野,每家融资规模均超过了5亿元,预期收益回报则为8%-10%。

  3月,万科对外公告称,已通过与华润集团有限公司及其关联公司展开合作,合作的范围包括同珠海商业银行有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币44.2亿元。2月28日至3月6日一周时间内,集合信托产品成立数量40只,环比增幅达到185.71%;成立总规模为83.6909亿元,比前一周大幅增长926.96%。涉及信托公司19家,而在前一周,仅有7家信托公司成立了相关产品。

  2010年瑞银报告显示,2010年以来我国各金融机构共发行了592款信托产品,其中房地产信托有178款,占据了信托发行量的30%,比去年同期增长了27%。2011年第一季度,房地产信托发行比例呈逐月增加趋势尤其是到了3月份,工商企业类信托发行了43款,而房地产信托则发行了63款首次超越了工商企业类信托月数量。

  房地产信托不仅发行数量大大增加,预期收益率也逐渐呈上升态势。数据表明,2011年以来发行的信托产品预期平均收益率为8.98%,而房地产信托的预期平均收益率却高达9.75%,远高于信托产品平均水平。同时,2011年房地产信托平均收益水平也比去年攀升不少。据公开数据显示,2010年一季度房地产信托平均收益率为8.96,二季度略升为8.98,三季度攀升至9.08%,四季度升至9.2%。

  其中,在2011年以来发行的所有房地产信托产品中,收益率最高的是3月中融信托发行的名为“中融-仁文股权投资集合资金信托计划”,预期收益率高达14%,其15亿的发行规模也创下了有史以来最大的信托产品发行记录。

  以往房地产企业找信托公司发行房地产信托计划,一般是为了解决房地产项目资本金需求问题,解决了此问题,便可更容易从银行获得开发贷款,撬动更多的资本。而今年,因为银行对开发贷的政策更严格,同时银行信贷资金紧张,因此房地产企业找信托公司直接融资的需求增多。由于房地产企业的资金需求量大、企业之间竞争压力大,2011年房地产企业通过信托计划融资的综合成本肯定比去年高,综合融资成本高达20%的也有。

  房企差钱推动信托产品再升温,在给房企与投资者带来高收益的同时,房地产信托产品高额的融资成本也会进一步恶化房企的财务状况,成为压倒房企的一座债务大山因此,房企要根据自身的风险承受能力合理选择。同时,信托公司项目经理们更多是对项目本身价值以及土地价值比较了解,信托贷款的操作也比银行更市场化、更灵活。但信托公司缺少像商业银行那样的对房地产集团整体风险进行整体监控能力,以及对房地产行业的系统性风险的研究力量,对投资者来说投资风险较大,加大了投资风险。

  点评:资深房地产专家谢逸枫表示,这表明,在经历了前期政策严厉打压的“阵痛”之后,房地产信托业务发行量再次抬头,强烈回暖。目前房地产企业生存环境变恶、普遍缺少资金,这恐怕是导致房地产信托产品成近期热门的最主要因素。一直以来,银行、信托都是房地产企业最重要的两条融资渠道。但在银根紧缩、宏观调控的背景下,资金紧缺的压力勒得房地产企业不得不四处拓展融资渠道。

  随着银行融资收紧,加上央行连续上调存款准备金率,房企融资已是难上加难。为了缓解资金紧张的困境,不少房企只能绕道信托“找钱”,现在开发商都把地产信托当“救命稻草”。在证监会暂停房地产上市公司再融资、银行收紧开发贷款的背景下,地产商越来越多地依赖信托融资这一平台。在银行贷款受限的情况下,大多数房企的融资渠道只能转向二级市场或者信托业务,房企通过信托融资虽然要承受13%到20%的融资成本,但比地下钱庄要低而且“阳光”得多。而一旦对信托融资监管从严,不少中小房企将面临“断粮”的危险。

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