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房地产的死亡逻辑
2019-04-05 全球品牌网  郑丽平

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1998年到2012年,在地产市场与政府调控的博弈中,房地产企业一直在严冬生死与夏日井喷的冰火两重天里野蛮生长。而无论怎样,借着中国城市化发展的强劲东风,这个庞大的行业已经在房价疯涨的过程中蓬勃壮大。

只是2012年的今天似乎有些不同:在去年年底的严冬论调过后,房地产再次迎来了夏日的火爆市场,多数老百姓和开发商都已确信房价不会大涨,但也绝无下降可能,明明是件好事,但是此刻的地产商却怎么也兴奋不起来。因为整个房地产行业开始深深地感到一种窒息的恐惧,这不是某个企业,而是对整个行业生死存亡的的担忧与压力,如同被扼住了喉咙……

不得不面对的死亡逻辑

这是一个房地产企业普遍经历的故事:2005年一家房企花了5亿元买了一块地,2007年全部开发并卖掉收入15亿元;当年这个企业把原来买地的5亿元加上卖楼的15亿元拿出来,用20亿元继续买地,却只能买到原来一半的土地;依次类推,等到第三轮的时候,这个企业只能买到四分之一的地……同时,房地产的信贷政策也是逐年缩紧,资金杠杆越来越小。即,企业卖房的收入远跟不上地价的上涨,这个企业的蛋糕只能越做越小……

这就是房地产的死亡逻辑:当地价上涨高于房价收入的时候,企业无法通过原始积累与价值创造实现自身的扩大再生产,当蛋糕越做越小的时候,只有等死。

事实上,房地产的死亡逻辑在不同国家的某个发展阶段都曾经或者正在经历着,问题的关键在于这个死亡逻辑影响的不仅仅是个体而是全局,它隐藏在各种各样的现象与问题之中,若隐若现,却把这个行业带向一条看似简单的艰难之路。这也是我们今天探讨这个问题的关键之所在。

我们可以看到,死亡逻辑有几个简单的假设前提:第一、基于以往地价上涨高于房价收入的惯性;第二、基于房企每轮拿地都选择具有可比性的类似地块;第三、基于目前土地财政、税收政策等一直持续下去。

正是基于以上假设,目前房地产开发商拿地、开发和销售的商业模式才会走向一条死胡同;并且这条死亡的不归路不仅体现在单个企业,更体现在对房地产行业系统发展的风险。就单个企业,它们可以通过不同的商业与运营模式来规避或者减缓这种风险,而整个行业在假设前提下的走势其实是一个必然的结果,那就是一步步走向死亡……除非假设前期发生根基性的变化。

房企五种战略应对死亡逻辑

既然房地产从拿地、开发到销售是一个正常的商业模式,那么要摆脱死亡逻辑,最好的办法就是消除或者改变造成这种逻辑的假设前提:

第一,通过区域转换的价格优势摆脱成本价格问题:开发商可以在开发区域上做文章,即从地价高的一线城市,转向二三线、甚至四线城市,通过不同类型地块及产品的价格优势,实现企业的规模扩张,毕竟中国城市化率的空间还很大,这点做得最出色的当属恒大2011年恒大平均地价仅为700元左右,可以说它一直都在这个死亡逻辑的边缘,因此受到的影响还是比较小的。

第二,通过战略转型摆脱单一的运营逻辑:企业可以从住宅地产转型到商业地产、工业地产等其他业态,以缓解这种相似地价和相似运营模式对规模扩张的影响。虽然各种类型用地价格均呈上涨态势,但是不同业态产品的规模效应与利润空间还是有很大差别的。

第三,通过技术创新跳过死亡逻辑的框架:既然这个死亡逻辑是大势所趋,那么房企在不得不把蛋糕做小的同时,还可以选择把蛋糕做得更好,把价格卖得更高,而这就需要再房地产企业在技术投入、研发和应用方面多下功夫。例如,锋尚地产对绿色节能环保技术的研究已经走在行业前列。

第四,通过价值链系统整合超越死亡逻辑:通常意义上的房企精细化管理,虽然对于企业后期可持续发展很重要,但是它无法解决死亡逻辑这一固有问题,我们这里所说的价值链系统整合是指在房地产开发价值链上进行系统战略规划、核心价值选择与竞争力培养,即,超越企业开发系统本身进行研究与创新。

例如,可以在开发价值链上游选择做产融一体化的城市与地产开发,或者通过基金平台等方式进行轻资产运营;也可以在开发价值链的下游选择做商业地产、工业地产的运营管理,进而从单纯的房地产销售模式转向经营与服务模式。

第五,跳出体系实现超越死亡逻辑的最高境界:既然死亡逻辑客观存在,那么最有效的方式就是寻找在这个逻辑范围之外的发展空间,例如,一些企业选择在海外投资开发,以规避在目前政策市场环境下难以改变的死亡逻辑。

政府四个方面打破死亡逻辑

对于单一房地产企业而言,可以采取以上不同的商业模式、管理方法和技术手段去规避、缓解、跳出、甚至超越死亡逻辑;而对于房地产行业本身而言,这个死亡逻辑则是无法回避、甚至对于未来是致命的,因为在现有城市发展和制度政策下这个趋势是无法在短期内转变的。

十多年来城市化进程的快速发展,从199830%201147%,以及未来70%80%城市化率的预期,使得国内地价和房价上涨成为一种必然,问题的关键是上涨的速度及幅度超过了正常发展的合理范畴,这期间还伴随着收入分配不均导致的中产阶级较少等一系列经济发展问题。

如果说房地产企业可以采取不同的方法应对死亡逻辑,那么政府要做的就是打破这个死亡逻辑,因为这是只有政府做得到的,即,通过深化政治和经济体系改革打破死亡逻辑的僵局。这其中,可以从土地供求数量、地价背后的地方财政、抑制土地与住房投机的税收制度、保障房功能与落实机制等方面来进行思考与探索。

第一,从土地供给的市场角度来打破死亡逻辑。从土地供给数量来讲,自2004年到2009年,土地购置面积增幅高于10%的有14个月,其余58个月都是低增长或负增长;而2010年到2011年增加的土地供给,大部分为保障性住房用地。事实上,土地供给不足正是近几年房价大涨的主要推手之一。从销售市场来看,自2008年至今,商品房销售面积已持续3年反超可供应面积,累积潜在的存量逐年缩小,即,未来两年商品房供应是偏紧的。

所以,提供适合市场供需要求的土地供应量是打破死亡逻辑的一条重要途径。而如何在整体用地规划方面统一布局及调整是需要大手笔和大魄力的,这里不仅涉及到18亿亩耕地红线,还包括农业结构调整、退耕还林和退耕还草、灾毁用地和建设用地之间的统筹协调,也包括建设用地以及住宅用地具体项目之间的横向和纵向的规划,因此更需要我们放在十几年、几十年之后来看待这个问题,而不是追求短期效益。

第二,从供地价格背后的财政职能与考核机制入手来打破死亡逻辑。从以往土地供给价格来看,整体是一个疯狂上升的势头。以京城地价为例,即便是在调控如此严峻的2012年,地王之声也是此起彼伏,原因之一就是同类地块的起拍价仍是有升无减,所谓的楼面地价下降,其实是供地区域从主城向五六环转移而已。而这只是各级地方政府土地出让的一个缩影而已。

造成这种现象的原因,归根结底是要追溯到分税制之后形成的蔚为壮观的土地财政。动辄占到地方政府财政收入一半、甚至更多的土地出让金和相关税收,不仅成为高房价的重要推手,将房地产推向无法回头高价时代,而且严重透支了政府未来十几届的可持续发展能力。2012年上半年全国300个城市土地出让金为6525.98亿元,同比下降38%,使得地方政府财政受到不小考验。在面临土地财政和地方债务困境的同时,地方政府更需要考虑改变以往惯性支出的思路,探寻有质量增长的长期发展机制,与此同时,这也对各级政府绩效考核等政治改革提出了新的考验。

第三,从抑制土地和住宅的投机性来打破死亡逻辑。这个死亡逻辑中隐含的一点,在于土地和住房都成了一种完全意义上的商品,这就意味着它们拥有消费和投资的双重属性,而后者正是造成目前地价、房价,尤其是一线城市地价、房价疯狂飙升的重要原因之一。因此政府需要从两个方面消除这种投资属性。

首先、就是从供地角度消除政府对土地的投机动机,这取决于上一条政府对于财政职能、考核机制以及有质量发展的深入改革。其次、就是从税收角度抑制住宅的投资性功能,例如,采取鼓励房屋出租、收取房屋空置税等具体措施,当然由于我国住房市场管理的粗放化和复杂性,也决定了这是一件任重道远的课题,例如德国模式等外来经验也是可以借鉴的。

第四,对保障房的功能和分配进行长远规划与落实,这是打破死亡逻辑最直接的手段。十二五期间的3600万套保障性住房是个具有诱惑力的数字,2011年已开工1000多万套,2012年上半年,保障性安居工程已开工470万套,基本建成260万套,完成投资5070亿元人民币。而目前人们最关心的是两个问题:其一、保障房的功能划分,以及如何实现分配的公平公正;其二、保障房的建设资金、质量及后期维护等运营问题。事实上,前者恰恰是决定后者的主导思想与核心机制,后者则是围绕前者进行实践与调整。

对于保障房的实现方式一直是业界争论的话题,以销售为主的方式被认为是滋生腐败与不公正的温床,而租售并举正在成为大家尝试的主要方向一个,例如,北京的住房保障品种,已从原来的廉租房和经适房,增加到廉租房、经适房、限价房和公租房……当然,目前做的只是保障房建设的第一步,接下来的工作依然需要探索……这个在未来即将见效的保障房运营机制一方面是在补我们过去十多年欠下的住房保障性功能的课,另一方面如果运行得当也是通过与商品房并行操作,打破房地产死亡逻辑的有效方式。

如同许多新生的事物一样,房地产行业在经历了最初的野蛮与暴利之后,依然充满了旺盛的生命力。面对各种政策环境与自身发展阶段所必须经历的死亡逻辑,政府与房地产企业已经开始行动,只是这种行动不应该是单一的、杂乱无章的,而是需要一个系统的统筹规划,更重要的是在政治经济体制改革的不断深入与房地产现代化企业制度的建立中,寻找缓解、消除、打破和超越死亡逻辑的方法和途径。而这些课题,就足以让我们振奋与期待,期待着在这条路上,我们的政府与企业能够不断地打破各种障碍,破解这个看似简单却充满危机的死亡逻辑。

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