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楼市可能处于阴跌阶段
2019-04-06 全球品牌网  朱大鸣

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  越来越多的消息说明楼市正在逐步陷入困境,一方面是土地市场变冷,另一方面,房贷业务也在切实收紧,开发商的资金链正在越绷越紧。这种状况,可能是楼市阴跌的开始。

  正是在这种背景下,日前,有两个消息值得关注,一个是北京半年宅地楼面价下调,20宗宅地出让金合计为120.3亿元,平均楼面价为4121元/平米,同比下降56%。一个消息说,山东有些银行受到紧缩政策的影响,收紧了贷款。即使仍可办理,条件也日渐苛刻,单身未婚人士遭遇差别待遇,有的银行甚至规定,具备公务员或事业单位身份才可办理房贷。土地市场遇冷和银行房贷收紧,都来自于一个共同的现实,虽然中国的M2已经近80万亿,数据表明,2008年10月至2011年5月底,M2由45万亿增加到76万亿,增加了31万亿,即使是这样,当前资金很差钱,这是为什么呢?一个合理的解释,就是过剩的货币需要更多贷款来填平物价扩张的暗沟。

  今年上半年,新增信贷约4万亿元,明显低于年初制定的信贷投放进度,市场预期,下半年可能会出现松动,缓解市场饥渴。问题在于,即使再多投4万亿,恐怕也不够投机和投资性需求。既然民间高利贷盛行,证明资金确实紧张,紧张的重要原因在于,资产能源以及房价价格上涨,需要更多的货币来填满这种恶性循环的窟窿。价格越是上涨,需要的货币越多,需要的货币越多,价格越是上涨,这就是中国物价和货币形成一种强化机制的可怕作用。

  中国CPI在六月份出现了新高,同比增幅达到6.4%的水平,这只能说明一种现象,在货币过剩的驱动下,中国物价上涨已经使得国内百姓的生活压力加大,普遍感觉自己的钞票都变毛了,更不用说房价这么高,让手中的钞票显得更毛。在这种情况下,信贷松动并不一定能松动哪里去,因为信贷确实不能再放纵下去。放纵下去只能让货币更加过剩,但悖论是,过剩货币反而需要更多新增贷款给予支持。

  开发商资金紧张,早已经不是什么新闻。但是,也并非说开发商离开了银行,就不能活了。据银监会的数据,当前非银行信贷已经占到信贷总量的一般,很多信托基金都针对开发商,另外,此前不少开发企业在一线城市之外获利颇丰,特别是三四线城市,还是能够抵挡一阵子,如今他们不愿意去拿地,也是为了防止2008年被资金链套牢的困境再现。

  更重要的是,由于银行不能给一些买房者贷款,那么,势必短期影响楼市的需求方,同样对于楼市短期量能有很大影响,毕竟,在国内能够一次性付款买房的客户,所占比例还是少数。但是,也不能就此下定论,开发商断炊了,回笼资金难了,房价就一定要降很多。

  人们期待的情况是,开发商能够以降价来回笼资金,这是多方意愿的一件事情,不过,毕竟现在市场双方都在观望,特别是民间人士都在谈论楼市不可能降的“信念”。这种情况如果没有货币再大幅度超额供应,那么,楼市确实可能存在非理性的预期,这个时候,楼市调整可能性就很大。

  然而,期待楼市狂风暴雨一般地下挫,那也是不现实,可能性很大的是阴跌,这种阴跌不仅表现在缓慢下跌的情况,而且还可能不反映在数据上,在现实中是在下跌的,但在统计数据上可能反映不出来。以北京为例,这种降价预期已经开始显现出来,北京房地产交易管理网数据显示,截止到今年6月30日,北京全市的供应项目为79个,提供的住宅套数合计为26328套,累计签约套数为11357套,签约率仅为43.1%,在79个项目中,开发商普遍选择最终成交价低于拟售价。这就说明,楼价处于在量增价跌的阶段,开发商为了防止2008年出现的资金链短缺情况,已经开始在回笼资金。

  当然,全国楼市千差万别,而且处于的生命周期也不一样,不可能所有的地方都处于阴跌阶段,不过,可以预期的是,前期上涨过快的新生代城市和一线大城市,城乡结合部的楼盘回调的可能性比较大。

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