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逆势增长的房地产投资态势分析
2019-04-07 全球品牌网  李庚南

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  逆势增长的房地产投资态势分析

  一、浙江房地产投资逆势增长,或为强弩之末

  上半年,与全省固定资产投资、制造业投资增速减缓形成鲜明对比的是,房地产开发投资呈逆势增长。据有关资料,上半年浙江房地产投资同比增幅达47.1%,高于全国14.2个百分点,比一季度和去年同期分别提高3.8和12.5个百分点。

  在当前持续加压的房地产调控背景下,浙江的房地产投资何以呈逆势增长态势?其原有大致有:一是国家对囤地行为的打击,迫使手中有地的开发商开工,以免地囤地两年被国家收回之危险。二是在一线城市限购、限贷等调控硬招实施以后,市场资金由一线城市向二、三线城市转移。三是商业地产投资增长较快。由于目前限购、限贷仅限住宅,对商业地产则暂时无限制。因此,商业地产逆势火爆。相关统计数据也一定程度上印证了笔者上述观点。1-5月,浙江住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长42.1%、79.6%和30.1%,而保障性住房完成投资只占全部房地产开发投资的2%。上述几种原因,恰恰从另外一个方面说明了,房地产市场确已到了强弩之末。房地产销售市场的数据也是有力的佐证。1-5月商品房销售面积和销售额均出现萎缩,同比分别下降13.2%和0.8%,房地产开发投资资金来源增速也比去年同期下降33.7个百分点。随着房地产政策调控的延续,下半年房地产投资逆势增长势头预计将难以持续。

  二、房地产市场关联风险积聚并不断蔓延

  尽管目前辖内房地产贷款不良率处于较低水平,但随着各项调控政策逐渐发挥效应,房地产贷款的潜在风险不断积聚并将逐渐显现。主要体现在:一是销售状况趋于恶化。1-5月,全省商品房销售面积和销售额分别同比分别下降13.2%和0.8%;5月末全省商品房待售面积同比增长14.8%,其中住宅待售面积同比增长20.1%。二是部分开发企业资金链日趋紧张。今年1-5月,全省房地产开发投资资金来源增速同比下降3.2个百分点,在销售资金回笼不畅和银行贷款受阻的情形下,部分开发企业选择通过高成本的信托贷款和民间借贷方式筹集资金,进一步加大了未来的资金压力。三是银行开发贷款的风险防控措施不到位。据调查,杭州地区房地产开发贷款中约八成担保方式是土地抵押,与监管部门要求开发贷款应以在建工程抵押为主、不轻易用土地作为抵押存在很大差距。

  目前,除了对房地产贷款自身风险需要警惕外,房地产市场关联领域的风险尤其值得关注:一是以房地产作为抵押物的变现风险。一旦房地产市场发生逆转,这些抵押物变现将会发生困难。二是房地产市场的波动将加大政府融资平台贷款风险。目前,政府融资平台贷款现金流大多依赖土地出让金收入,平台贷款的抵押担保也以土地为主。随着房地产调控的持续深入,以及房地产市场逐渐显现的量缩价跌态势,以土地出让收入为主要还款来源的融资平台风险将逐渐显现。据相关机构统计,今年上半年杭州市区(包括萧山、余杭)土地出让面积同比下降15.5%,成交金额同比下降30.7%,另有5宗地流拍,土地市场“转冷”的迹象已十分明显。

  三、思考及建议

  国家的调控如何做到既不至于将房地产引致崩溃,以至整体经济在房地产绑架下“硬着陆”,又不至于半道而废,出现房地产报复式反弹,把房地产推向万劫不复?笔者认为,应该认真地反思我们所采取的调控手段问题出在何处。从近年来房地产调控的效果来看,市场需求,既包括投资、投机需求也包括刚性需求均得到了一定程度的抑制,高昂的房价之头似乎也还是低下,但房地产市场及其关联领域的风险正在日益积聚。房地产绑架了银行,也绑架了地方政府,甚至相关行业和领域。房地产调控最后成了政府与房地产商、中央政府与地方政府之间的博弈。如果政府土地财政问题得不到有效得解决,这场博弈的结果,胜算一方面很可能属于房地产商,而非政府。

  理由之一:房地产市场的衰微态势将直接掐住地方政府的财路,不仅政府融资平台清理工作积重难返,风险会逐渐暴露;而且,由于建设资金的缺乏,政府以保障性住房打压商品房市场价格的良好期望也将落空。特别在土地出让收入日窘态势下,地方政府何来从拮据的口袋掏钱投入保障性住房建设的动力?所以,目前这种调控方式的可持续性实在可疑。我认为,决策者们应放弃“赌气”式的调控手法,客观、理性地看待当前的房地产市场,出发点还是应该促进健康发展。

  理由之二:房地产市场一旦逆转并持续萎缩,占比居高不下的房地产贷款、以房地产为抵押的贷款以及个人按揭贷款风险将显现化,在押品处置几无市场(如果市场真的快速下行),房地产市场问题将转化为银行体系问题,房地产市场的行业风险将转化为整个银行体系的系统性风险,这样的结局,绝非政府博弈的方向。

  笔者始终认为,解决房地产问题应该追本溯源。高房价的问题,根源还在土地问题,还在现行的土地招、拍、挂机制。如果地方政府能够放弃对土地收入的风狂追求,在土地出让问题上采取房价高限、建筑质量等综合竞标机制,在供给环节的高房价不是迎刃而解?要做到这一点,关键是进行制度创新,改变现行的地方政府事权、财权不对称的现状。对于房地产交易市场,我认为一刀切的打压政策也是不可取的。对于纯粹投机的,可以通过征收高额利得税,使投机行为无利可图,投机行为将何以存续?对于长期投资者,应以适当的政策疏导,以适当的税收进行调节,毕竟租赁市场不仅有存在的必要,也有发展的必要,这是缓解住房困难的一条途径。

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