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下半年楼市四大猜想
2019-04-07 全球品牌网  汪渝

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  半年过后,各媒体对上半年的楼市进行了盘点,好坏参半,各说不一。作为地产从业者,个人凭借多年之经验,以及从各媒体获取的信息,对上半年楼市分析后,对下半年楼市有四大猜想,供交流。
  
  1、调控不放松

  从上半年出台的政策来看,最严厉莫过限购令。限购令直接控制了需求,对投资类的客户起到了最为直接的打压。限购令就是通过抑制需求,扩大供需比例,以保证房价的稳定。对那些存在虚房价的区域进行降温。

  在交易中,最为敏感的是价格。限购令在上半年北上广房价的稳定起到了决定性的作用,其实房价的稳定就是房价实质上已经放水,各类促销活动、优惠政策等,都做了实质性的降价。今年6月份CPI创下了历史新高,达到了6%以上。开发商的材料、人工费等都在提升,房价没涨,那么利润是下降的,可以说在跟政府的限购令博弈中,开发商还是让消费者得到了实惠。

  近期提出的限购令将在二三线城市推广,这也是因为原先的限购令在一线城市推行后,很多品牌开发商进入了二三线城市,品牌开发商的附加值以及产品品质,都决定了房价的上涨,使得半年来二三线城市出现了二位数以上的增长,而且大量圈地开发量极大。我猜想限购令还是非常有可能房价过快的二三线城市有选择性的推行。

  提高利率及首付款,这直接打压了刚性需求的客户,如果将这部分客群打压下去,那么市场整体上还得更为悲观,可能会使得各区域的土地交易量剧减,而造成财政收入减少。另外,对原先购房者的房奴造成更大的生活压力,不利于社会之稳定。我猜想提高利率、首付款可能不会推行,可能会推行加息,以柔和的形式转移投资方向。
  
  2、保障房推行到位

  关于保障房,业内人士提了很多看法,都觉得不可能完成。个人觉得保障房的建设一定会按照计划实施的。住房的问题已经上升到政治问题,已经影响到了社会的稳定问题。

  当然保障房建设的完成只是第一步,还是需要让保障房真正落到需要保障的社会弱势群体中去,这第二步才是关键。

  保障房的推行到位,对商品房市场将提供一个更好的环境。这样使得客户住房可以走两条路,真正解决居住有其屋,体现社会优越制度。

  保障房一旦落实后,限购令将会逐步收回。商品房部分还是有市场来做调整才是最佳的。目前房价百姓说高,但是购房群体如此之大,并不是房地产的直接原因,最大的因素是我们的市场环境,热钱的出入,投资的空间等等因素所造成的并发症,只是在房地产行业出脓包而已。调整好市场体制,做好各大产业的规划、投资的环境,将会使房地产开发环境得到改善。
  
  3、年底抄底正当时

  去年、前年因为市场利好,很多开发商囤积了很多土地,而且土地开发的两年期限,这样会造成大量的商品房上市,大大改善了供需之间比例,消费者掌握了更多的主动权。

  开发商融资环境的恶劣,政策的压力,消费者的观望情绪,都会造成开发商对现金回流的急迫性。那么各类促销政策就会推行,例如垫付首付、分期付款等等形式,以及交诚意金免多少定金,送装修、送家电等等政策都将出台。

  我建议那些有需求的购房者,可以借此机会购房,这是一个很好的时机。还有些长期投资的客户也可以购买,可以购买一些商业地产,例如商铺、写字楼、公寓类产品,投资客户选择的城市还是应该以一线城市为主,热点城市为主,我没看好二三线城市的商业,因为这些城市房价已经起来,而且人口的数量放在那里,没有人哪来消费。

  4、公司兼并在提速

  兼并跟公司大小不是最为关联,超级恐龙的灭亡,说明了适者生存。

  国内房地产企业的众多,以及房地产开发企业进入的门槛低,造成了鱼目混珠的时代。随着客户的成熟,客户对产品的要求及需求在日益提高,对项目的品质尤为关注,那么那些专业度不够的房企,其开发的楼盘可能带来滞销回款难,造成资金压力大。跟知名品牌公司的合作,可能在营销方面、物业方面进行合作,贴牌开发、委托管理,以此使得项目的品质得到提升,获得市场认可

  还有那些囤积土地量大,土地款需要支付;那些开工量大,工程费需要支付;那些已经成品的,但销售缓慢等这些企业,如果回款不及时,可能会出现跟其他资金充足的地产企业,甚至非地产企业进行入股合作,以度过难关。

  还有,随着土地成本、建设成本、运营成本费用的增加,特别是市场运营的难度加大,使得开发商利润的减少,部分开发商会退出市场,选择其他行业进行投资或者进驻其他行业。

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