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三论新限购令:限购令将加剧房企业绩分化
2019-04-07 全球品牌网  宋延庆

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  没有意外的话,针对二三线城市的新限购令将在8月上、中旬出台(预计7月底住建部完成原因分析和名单草拟工作)。还可以预计的是,新限购令除了会大幅度扩容外,还会在很大程度上弥补年初限购令的诸多纰漏。这将使得地方政府可变通的空间大大缩小,尽管我们不能奢望会达到限购令的所有预期。

  继本人在博客上发表了《“二三线限购”执行起来更难》和《对“新限购令”的四点建议》两篇文章后,我又在思考,如果“新限购令”哪怕达到60%的预期效果,对房地产企业来说将意味着什么?

  答案显而易见。将意味着那些市场布局过于集中,或者主要是开发高端产品开发商,会首当其冲地面临着业绩快速萎缩;进而意味着房企业绩分化的趋势将进一步加剧。

  事实上,这个可能的结果已经初步应验了。

  就在万科恒大等地产龙头纷纷宣告其喜人的半年销售业绩时,据网易房产报道,曾创下单体项目年销售额之最的SOHO中国,最近半年却很少提及有关销售业绩的事情。而截止7月13日,SOHO中国在超过半年的时间里,也从未正式公布自己前6个月的整体销售情况。对此,外界估计其销售情况不甚理想。香港文汇报的报道就显示,截至4月底,SOHO中国合约销售金额仅约20余亿元。有知情人士更是透露,SOHO中国前5月销售额还不及30亿元,远不及去年上半年其118.9亿元的协议销售金额。根据SOHO中国未进入《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》推算,上半年SOHO中国销售额可能在40亿元左右。为什么曾经风光无限的SOHO中国突然业绩下滑的如此之快?原因并不是外界所说的“内部人事变动所致”,也不是潘石屹自己所说的 “主要源于我们无房可以销售。”本人认为,其主要原因是SOHO中国的几乎所有项目都集中在北京上海——是首批限购的重点城市!可以说,SOHO中国的这次“被抛弃”并不是竞争对手造成的,主要还是其自身项目布局过于集中的问题。

  绿城的情况也类似。2009年,绿城合同销售额实现了517.3亿元,同比增长加241%,排名全行业第二。但自从2010年4月份开始新一轮调控以来,绿城的销售增幅骤降。2010年全年,绿城集团实现销售额542亿元,仅增长了6%,在当年销售前10强中,增幅最低(龙湖增幅是81.50%,增长性第一)。究其原因,恐怕与绿城主要以开发高端产品的地位有关。

  房地产市场有这么一条规律:对房地产业不利的消息,也会对房地产开发商不利。这一推论似乎非常合乎情理。但不是所有开发商的情况都一样。尽管在同行遭殃的时候,没人愿意公开吹嘘,但还是有人发现调控和“限购”正合一些企业的心意。

  前几日,万科董事长王石媒体说,如果政府放宽控制房地产泡沫的措施,后果将无法承受。他说,如果看到经济增长放缓就退缩,让房地产市场再次上涨,后果会“相当糟糕”。

  作为万科的董事长,笔者首先善意地认为王石的一番话可能是一种自责的行为。但是,我们也必须承认,万科是“限购令”的主要受益者之一——它在上半年的销售量同比增长了79%!因为万科的产品主要是中端产品。

  这令我不得不想起2008年王石引发的“万科降价风波”。这两件事结合起来,我们是否可以这样认为:王石希望政策收紧,因为这对万科有利,万科可以借机并购一些中小企业,可以借机扩大市场份额!尽管这看上去对同行——那些许许多多视万科为标杆企业的业界中小企业——来说,有些不道义,但却符合万科一贯的重商主义风格。

  去年调控后,房地产上市公司的市场份额从9%扩大到12%。今年上半年,全国房地产销售额增加了22%,但销售额TOP10的同比增幅近五成。显示限购令后业绩分化不断加剧。而且这一加剧趋势还有了新的态势:不仅一线企业与中小企业的业绩分化明显加剧,而且一线企业也在“解体”——有的快速增长,有的却逐渐掉队了,比如SOHO中国。

  笔者始终认为,我国的房地产市场就是一个分裂的市场:一线企业在不断分裂,一线企业与中小企业在不断分裂,中小企业也在不断分裂(有的跃升为一线企业,有的被洗牌出局)。新限购令或许意味着,资金链堪忧的小企业会继续苦苦挣扎,市场结构和产品结构不合理的企业会逐渐掉队,而那些市场结构和产品结构合理的企业则会趁机扩大份额。结果或许就是我此前所说的,“将有30%的企业被淘汰出局”。

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