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房地产调控 “稳住”效果是主基调?
2019-04-08 全球品牌网  何志成

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  7月12日召开的国务院常务会议,提出对房价上涨过快的二三线城市将采取必要的限购措施;随后召开的中央政治局会议,对房地产调控政策也有很明确的态度:下半年要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设,针对楼市的调控要“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”。

  根据各方统计数据,进入7月以后,一线城市的房价普遍出现微跌局面,但二三线城市的房价仍在上涨。笔者预计,由于资金面很紧,货币和房地产调控政策微调的预期“落空”,一些中小房地产商将在8月后开始降价销售,个别会在未来破产;同时由于银行信贷规模受到资本金不足的严重制约,各家商业银行在下半年都将竭力收缩房地产按揭贷款,开发贷款更会接近零增长。所以说,即使没有限购令扩大因素,下半年房价也会跌,现在有了限购因素,房价下跌将加快。因此建议,除了刚性需求很迫切的之外,改善性需求应该等待房价下跌10%~15%以后再考虑。

  不是所有地方房价都会跌

  亚运村是北京二手房市场的风向标之一。今年3月以来,亚运村的房地产中介机构挂牌情况有些新变化:市场的买卖双方地位在悄悄地转换,以前是卖主不时地向上调价,买房的人天天追着卖房的人跑;现在则不时地看到房地产中介的工作人员在举着广告牌满大街地转悠,提示卖房子的人在急于降价销售。

  对于亚运村一带的二手房价格走势,有房地产中介机构告诉笔者,自限购政策出台以后,房价经过两三个月的观望期后逐渐开始微跌,目前比3月份下跌10%左右,成交价一般都比挂牌价低5%左右。看来限购政策的确有效。

  笔者最近也走访了北京周边的一些二三线城市。北京市实行限购政策后,北京经济圈的市、县、乡房价普遍看涨,但上涨幅度并不是很大,比如距离北京大兴县新机场地址南侧15公里的河北永清县,现在开盘的新楼盘价格比3月份上涨了10%左右,每平方米4400元左右。当地房地产销售人员告诉笔者,听说有可能限购,最近买房的人反而多了。这里的房价虽然在上涨,但比北京市区仍然差8~9倍,一些北京人卖掉了市里的房产,在永清县置换一处大两倍左右的房子,精装修后还可以买一辆高级轿车。现在高速公路修的越来越多,轻轨都已经铺到了廊坊霸州附近,交通的便利会驱使越来越多的人到北京周边的小城市甚至县城买房。

  至于房价会不会被北京人买起来,当地老百姓是否会反感等话题,笔者也问了当地人,他们的回答基本是否定的。要知道,开发北京经济圈不仅是给北京人盖住宅,同时还要从北京疏散来很多优质的商贸项目,比如永清县,到处在建设高新工业区和商贸城。北京现在不仅是住宅太贵,工业、商业的用地也很贵,房租越来越让工商业人士感到受不了,因此未来工商业向北京周边疏散是大趋势,房地产开发有可能是产业转移的“先头兵”。

  总之,当地人并没有反感房价上涨,更何况,他们绝大多数是有房户,即使有改善房需求,他们拿到的价格也比北京人低很多(笔者看到的情况是,很多好地段,好楼层,当地人已经事先买下,北京人只能从他们手中买加价房)。

  二三线城市房价为什么大涨

  很多二三线城市房价在今年出现上涨较快趋势,从经济学角度上讲,最大的原因就是价格洼地效应。比如北京的门头沟区,5年前的房价只有1000多元/平方米,现在涨到五六千元,但是相对市里还是便宜的。现在,北京市四环内的房价很难有低于3.5万元/平方米的,而门头沟那边最贵才10000元,会算账的人都知道应该在哪买。

  当然,即使有客观原因,房价上涨太快肯定不符合经济发展规律,更是与当前中央的房地产调控政策相悖的。未来政策面会越来越紧吗?房价会不会出现暴跌呢?从笔者的观察看,大跌的可能性并非不存在,但目前仅仅是“可能性”。在笔者看来,目前的问题并非是政策面会持续收紧,而是房地产商对政策面将维持紧缩趋势的不理解、不敏感,心理和行动准备严重不足。

  实际上,房地产严控政策从去年4月初就开始实施了,各项政策接二连三出台,但房地产商的热情却一直不减。在北京等超级大城市干不了,就跑到大城市周边的二三线城市继续大干快上,造成全国房地产投资仍然以30%以上的速度持续上涨。现在眼看着房子建得越来越多,银行的钱越来越少,老百姓的购买力和购买欲望也在明显地下降,这么多房子卖给谁?根据媒体报道,目前北京市大约有11万套待销售房子,在建的住宅大约还有10万套。有专家估计,这些房子可以卖5年以上。全国的情况也差不多,上半年房地产库存增加约40%,房地产投资增量与销售增量的差额大约是3倍以上,即建设三套住房,大约只能卖出一套,这个趋势在下半年还将向更坏的方向发展。库存太多,增长太快,是诱发房价暴跌的基因。

  但是,笔者也注意到,支持房价上涨的基本面因素也很有说服力,这就是长期的通胀预期所导致的保值需求越来越呈现出“刚性”。目前通胀仍然在加速过程中,房子的建设成本在大幅度提高,水泥钢材人工都在快速地上涨,尤其是装修成本。因此说,未来房价虽然有可能降10%左右,但贷款利率已经提高了30%以上,越是政策面趋紧,实际贷款利率越高,而且越难拿到,加上装修买家具电器等,未来建设一个新“家”的总成本必然越来越高。综合算账,还是早买合算。这或许是为什么很多改善性需求的购房者,还是不想等房价下降的原因。

  调控以“稳”为主

  政策面会不会越来越紧,直到逼迫房价暴跌呢?很多人有这样的担心。

  笔者的看法是,房价暴跌应该不是宏观调控的目的,目前高层之所以一再地强调对楼市的调控要 “决心不动摇、方向不改变、力度不放松”,主要是考虑到房价反弹的可能性很大,房地产调控有半途而废的风险,有被微观层面削弱的风险。说白了,现在不强调坚决调控,未来房价很可能再度上涨。

  目前房地产政策之所以有点扑朔迷离,主要是各方面都需要观察,但“稳住”一年来的宏观调控效果,应该是当前政策面的主基调。全国政协经济委员会副主任郑新立先生讲得很明白:房地产调控政策的目的是希望将房价稳住,然后通过连续几年较大幅度地提高劳动者工资来消化高房价,不会一下子让房价暴跌到什么人都买得起的程度。笔者同意郑先生的看法。

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