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推行REITs 利于完善中国房地产金融架构
2019-04-08 全球品牌网  孙飞

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  自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今,REITs已发展了近50年。国际范围看,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

  REITs不仅有强大的融资功能,同时还有利于完善中国房地产金融架构。

  推动REITs发展意义重大

  首先从其较强的融资优势来看,国际上主流REITs都是公募的,融集资金数额很大,时间也整体不长。如:在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么,同样公募的REITs,在中国大陆发行以后,募集几十个亿也很容易。如果市场行情好,募集上千亿也都很容易,这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募,募集几个亿都很困难。

  简单地说,REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强,规模大、时间周期也不长,比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理,因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

  REITs首先为商业地产提供了一条直接融资通道,它会为更多的房地产企业,特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强,资金面大,这是对商业地产最有利的一点。

  同时,REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动,也参与二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出REITs,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。

  此外,投资人购买REITs投资品,收益较高,并且收益率较稳定。对于融资者而言,REITs有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对比较稳定。而对于金融市场而言,多了一种投资产品。引入REITs有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。

  设立REITs亦会对楼市股市以及投资者等众多参与方实现多赢:一、REITs可为房地产市场提供有效的新的直接融资渠道开发商溢价套现;二、REITs风险较低、收益稳定的特点能够使持有人获得稳定收益;三、由于REITs持有人能得到稳定收益,抛售较少,因此REITs也能起到稳定股市作用;四、信托公司可以从中得到REITs的受托费用;五、物业公司可以增加物业管理费用;六、REITs管理公司可收取基金管理费;七、有利于政府增加税收、扩大就业等社会问题的解决。

  建立基本完善的REITs市场仍需时日

  REITs需要10年左右的时间,才能达到一个基本的市场完善,逐渐成为国内房地产直接融资的主要通道。而最起码需要20年发展,REITs才能取得和商业银行融资并驾齐驱的格局。

  中国资本市场起步至今,经历了21年的时间,但市场尚不完善。但也正是这21年,已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样,对于中国设立REITs产品,从起步到成熟,还需要较长的时间发展。

  从国际上看,REITs市场发展迅速且潜力巨大;而立足国内,REITs 对中国房地产及金融市场的发展都具有深远影响。REITs要做到和银行融资并驾齐驱的成绩,最起码还要20年。这是由于中国商业银行资产太庞大,达100万亿人民币,任何金融机构都比不了。

  如果说货币化分房政策催生了住宅市场化的快速发展,那REITs市场的创设,将为发展相对滞后的商业地产市场,提供难以想象的契机,并成为中国房地产行业发展道路上的里程碑。

  而随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化,作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业,特别是随着WTO所要求的金融业全面开放,外资金融机构大量涌入,在中国房地产业与金融业组合之下,REITs产品将会不断推陈出新,实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势,做好与内外资银行的互动。“信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场+PE”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时,随着中国城市化进程的不断加快,商业地产也将会获得一个广阔的发展空间。

  

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