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中国房地产2012年崩盘纯属荒谬
2019-04-10 全球品牌网  谢逸枫

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  引语:2010年3月8日,十一届全国人大三次会议举行记者会,住建部部长姜伟新说出了对未来房价走势的预测,中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大”,今年的房市应该是一个比较平稳发展的状况。部分城市房价过高、房价上涨过快,最主要的原因可能还是供给、需求和管理上的问题。2010年4月,网上盛传“中日楼市崩盘时间对比表”,经济学家悲观地估计“中国楼市2010年崩盘”。回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势,发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似,此外货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策,两国都很“雷同”。

  日本的情况是,1985年日元开始升值;1986年大量资金进入房地产市场,1987年日本房价飙升3倍;1988年房价下降、地王拉升房价;1991年房价再次下降、楼市崩盘;而中国的情况是,2005年人民币开始升值,2006年同样大量资金进入房地产市场;2007年房价飙升;2008年房价下降、地王频出。2009年房价微涨和地王不断爆发。2010年房价暴涨和成交暴升。调控不断加码,被预言2012年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

  日本与中国的银行体系、人口结构、城市化程度不同,“崩盘”可能只是“预言”而已。 回看历史,日本的经济历程和中国现在阶段比较类似,房地产业的价格走势也颇为相似。自1997年开始,日本进入衰退,房地产业也萎靡不振。为此,认为中国的房地产业将重演日本的历史,将会在2012年“崩盘”。 从2011年两会总理报告中得到信息,中国经济在转型升级的前提下,将迎来高速发展时期。如同1985年的日本,经历了10年的经济高速发展,日本成为强势的出口型国家。1985年《广场协定》之后,日元一再升值,成为日本经济衰落的导火索。从1997年开始,日本真正走入经济衰落期。

  中国目前的情况和日本1985年时确实有些相似,最核心内容也是经济‘出口型’和人民币的升值压力。但经济发展阶段又处于日本1975年城市化和经济转型的中期。此,在转变经济增长方式,转型升级,扩大内需,二三级城市化跟进还有相当长的路要走。在此之前,如果民生和内需的问题解决了,我们的经济将继续高速发展,人民币升值不可避免,稳定温和的通货膨胀下,必然拉动房地产的保值增值功能,行业发展将向丰富化和差别化迈进。

  相同近之处是房价飞涨、低消费率、高储蓄率。日本国土交通省本月公布调查显示,日本地价在去年连续第二年下滑,商业用地价格跌至纪录低位。经济起飞晚了近30年的中国,金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示,2011年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,新建住宅销售价格同比上涨13%。现在的楼市,确实和当年的日本非常相似。近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等,都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。此外,中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面,中国也和以前的日本雷同。

  差异之处在于政府控制力、银行体系、人口结构。内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样,央行对房地产信贷的控制力更强。泡沫破裂前,日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力,可以引导资金流向,出台政策打压房地产泡沫。另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点,城市化接近尾声;中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本的经验教训,采取有效及有前瞻性的政策,历史就不会重演。

  目前,在中国经济健康平稳发展的大背景下,新房贷政策的出来主要目的是抑制不合理需求,增加有效供应,平衡供求关系,引导居民住房理性消费;中国楼市不会因此出现什么大不了的问题。一、目前中国人口与财富活跃的跨越式传导方式使得房价脱离了普通大众老百姓的收入与承受能力。

  二、即便是投资投机消费者全部撤离房地产市场,目前中国仍有着强大而坚实的刚性需求做后盾。我们翻开历史的统计局数据来看看,2007年,全国商品房销售面积约7.6亿平方米,其中商品住宅销售面积约6.9亿平方米;2008年,全国商品房销售面积约6亿平方米,其中商品住宅销售面积约5亿平方米;2009年,全国商品房销售面积约9.4万平方米,其中商品住宅销售面积约7.2亿平方米。我们可以从最疯狂的2007年、2009年与最低迷的2008年的销售数据来分析,6.9亿与7.2亿可以说明中国住宅消费的潜力;而5亿足以说明中国刚性需求的保证。

  目前中国城镇的住宅总量才140亿平米左右,人均住宅建筑面积为28平方米来计算,按照2009年中国城镇人口已达6.22亿,按照这两个数据来计算,目前中国城镇满足人均28平米的住房需求仍有35亿平米的住房缺口;更何况,中国城镇有多少人拥有好几套房子,而每年农村又有多少人向城市转移。

  三是4月14日,国家统计局公布了2010年中国第一季度宏观经济数据,其中GDP数据显示,经初步核算,2010年第一季度我国GDP同比增长11.9%,增速比上年同期加快5.7个百分点,比去年四季度进一步加快1.2个百分点。从去年二季度开始,GDP增速已经连续四个季度回升。我们可以肯定的是,中国经济已经恢复了元气,2010年GDP保8%是没有问题的。此时政府重拳打压居高不下的房价是不会有什么顾虑的,而我们也没有必要像有些人一样担心:三个月后去为开发商收尸,因为开发商比“猪坚强”还坚强。

  谬论始终是靠不住,2011年1月初国家统计局公布《2011年70大中城市房地产报告》数据表明,2010年中国楼市“量价齐涨”。

  2011年5月,经济学家谢国忠再次发表“中国楼市崩盘时间表”,更悲伤地估计“2011年中国房地产崩盘”。荒谬之极端结论更不靠谱,2011年8月15日国家统计局公布《2011年1月-7月70大中城市房地产报告》数据表明,2011年前7个月,中国房地产市场保持健康而稳定的发展,楼市房价和成交及投资未出现大起大落的现象。

  事实证明,所谓“中国房地产2012年崩盘”纯属荒谬,不可信之。

  一直以来,温州投资客作为房地产市场上的一个特殊群体,以其超前的投资眼光、独特的投资方式和令人咋舌的投资成果让整个行业为之惊叹,并在中国楼市被赋予了一定的风向标意义。

  2011年8月中下旬,媒体传出温州楼市“崩盘说”让很多人震惊。最近传出温州楼市“崩盘”的消息,发现“崩盘说”夸大其词,温州楼市虽然低迷,但未现恐慌。温州人仍然在房地产领域寻找更多投资机会。温州楼市真的在大范围抛售吗?温州投资者是否已放弃了房地产这个传统的投资领域?这是否预示着全国楼市的拐点即将到来?后把证,温州投资客其实从未离开过楼市,在楼市调控和实体经济不景气的双重压力下,温州投资客在投资的物业类型、区域和方式上都做了调整。

  为什么中国房地产“被崩盘”,为什么2012年不会崩盘?我认为,中国楼市是政府楼市,所谓的政策市,属于严格意义上的计划经济产物,而不是市场经济。房地产市场波动受政府政策干预,货币政策收紧和购买力萎缩及人民币继续升直不是楼市崩溃理由。只要政府控制土地和银行及资本金,房地产不可能崩盘。而美国楼市和日本楼市崩溃主要是房地产次贷危机爆发金融风暴和日元升值过快,购买力消失导致的。中国目前人民币不断升值,只是影响到国内外汇,进出口贸易,国外热钱投资流动性过实,物价上涨等不利因素,但绝对不会对中国楼市产生重大负面影响力,反而有利于吸引资金投资中国楼市。

  对房地产行业影响最大的关键因素其实就是银行信贷、土地和税费。虽三次加息六次提准,却依然是负利率,况且通胀预期存在,最主要是中国市场购买力旺盛。在人口继续增长的前提下,未来二十年,中国将有2.5-5亿人口进入各大区域中心和次中心城市,北京、上海、广州,以及二三线城市都是他们的目标。如此大的人口容量,必然支持房地产业的发展。 显然,抛出2011年崩盘论者,并没有根本上研究不同国家的不同历史阶段,更没有考虑到上层建筑权贵与掌握城市核心土地资产资源阶层的利益一致性,其结论自然失去了有效性。

  就此得出房价将大跌、楼市将崩盘的结论,是过于仓促和草率的。第一,中国房地产市场仍是以自住为主的市场,即使是在深圳、北京、上海、广州,目前的自住购房比例也远远超过投资性购房比例。第二,房贷新政,征收物业税,打击囤地捂盘,是为了挤压楼市投资投机行为,抑制投资性购房需求,从而预防和消减楼市泡沫,而绝不是为了消灭购房需求。第三,政策着眼点也不是让房价大跌,而是稳定房价,或至多使房价小幅下滑。第三,从较长时期看,以自住型购房需求为主、以有实力的投资性购房需求为辅,仍将是支撑房地产市场较快发展的重要基础。

  一,从市场供求关系看。如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看,2010年中国城市化程度才47%,2011年才49%。在2050年之前,中国的城市化率必须从现在47%提高到70%以上,达到100%,至少需要23年-50年以上时间。这就意味着每年平均需增长1%左右的城市化率(即每年约1000至1500万人从农村转移到城市)。城市化是一项皆大欢喜的政策:农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。

  在中国城市化的推进中,每年约有1%的人口从农村迁移到城市。意味着每年进城人口有约1000万到1500万,其需求算一半的话,也需500万-750万套房,而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套,2010年约为710万套计,即使“限购”了,少了改善需求,没了投资投机需求,但总供应量依然存在巨大缺口,供不应求将导致房价继续上涨。根据国际上的一般看法,城市化的最低标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说,一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了最低限度的城市化。目前城市人口为6.66亿(2010年人口普查),其所占比重已经接近全国总人口的一半,意味着中国城市吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。此外,庞大的流动人口(2.2亿)和人口老龄化的提前到来。

  社会各界普遍认定或引用的中国2010年的城市化率约为47%,中国的城市化率被低估了?由于部分人口的流动,乡村常住人口加城镇常住人口肯定少于全国总人口,统计中国城市人口数量的有效办法是调查农村常住人口。以此估算,中国当前的城市化率为50-55%,而非各界认定的约47%。导致中国城市化率偏低的原因,除了人口、户籍政策外,区域经济和城镇化政策也是其一。鼓励人口东移,不仅有助于提升城市化水平,也可以减少中西部的贫困。根据《中国统计年鉴2009》,2008年末中国城镇人口占总人口的比重为45.68%,这就是众人反复引用的城市化率,若按每年约上升1个百分点的历史速度,则2010年的城市化率应该略超47%。

  城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化是社会生产力发展到一定阶段,农村人口转化为非农村人口,人口向城镇集聚,农村地区转化为城镇地区,城镇数量增加的过程。城市化三大标志:1、劳动力从第一产业向第二、三产业转移;2、城市人口在总人口中比重上升(最主要标志);3、城市用地规模扩大。从18世纪中叶开始,到了20世纪中叶,在将近200年的时间里,多数西方发达国家基本上实现了“城市化”。也就是说,多数人口形成了聚集居住的格局。例如,20世纪中叶,一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为:美国72%,英国87%,联邦德国79%,荷兰86%,加拿大77%,澳大利亚83%。

  按总量计算,我们到2030年需要生产超过1倍以上的住宅,在20年时间完成住宅总量,每年要超过10亿,现在有5亿多,加上非房地产开发的只有8亿多,最少要增加2亿。如果到后期的话,我们大概完成14亿到16亿,这样才能完成人均居住面积增长的需求。从固定资产投资来说,我们现在不到3万亿住宅投资,未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中,城市化率大概占到我们需求总量41%,因为居住性需求改善占32%,折旧占24%,城市人口自然增长占3%。

  如果按照国际经验来说,我们大概在2020年达到顶峰,达到400亿左右住宅总量,实际上我们不可能完成,因为我们年生产量不足。往年我们商品房只有560万套,今年提出非商品房不到300万套,今年提出保障性住房要建1000万套,生产能力没有那么多。我们按正常算大概2030年才有可能实现我们满足基本城市化率和国际轨迹的点。相比之下我们比国际发展水平的轨迹看至少晚10年,甚至更多时间。

  中国城市化进程的评估分歧。官方数据是目前中国城市化率约48%,大多数中国学者认为,实际可能仅有43%左右,这就意味着目前城乡之间的大规模人口迁徙仍将延续,那么城市膨胀带来的“造城运动”仍将延续。城市化进程不断加快。中国城市化是从10%低水平起步的,经过30年的努力,现在仅达到了46%,离发达国家70%以上标准还有相当一段距离。因此,城市化进程不断加快和土地供应的短缺,决定了房地产市场在相当长的时期内仍处于上升趋势,城市人口的猛增和人们对拥有和改善住房的强烈渴望,将会持续推动房价稳中有涨。

  我们住房自有化率达到了86.4%,换句话说,只有20%的家庭是没有自己住房的。自有化随着收入增长而上升,最低收入家庭是79.3,也就是说住房所有化率在收入阶层对比之下没有出现贫富差别的差别。从面积上来说也是这样,是中国西部大城市人均居住面积越低,中小城市,人均面积越低。越边远地区公共资源配置不足的地方居住越大,但房价也越低。从人均居住面积看,最高的是100平方米。也就是说收入相差17倍,按住房面积来说相差不到40%,如果把低收入都算进去,住房面积上我们并没有出现随着重大差别而出现的差别。

  正因为我们有这样一个经济增长基础,可以看到城市化率发展过程会走同样的相似性。英国、美国和日本早已经实现城市化率超过80%。韩国和我们类似,差三五十年左右时间而已。我们现在城市化率只有46%,按照户籍算只有35%。我们到2030年接近于70%,这个发展速度因为前面国际上证明我们必然要走这样一个城市化率。按照经济指标看,在2004年我们和国际平均水平相差20点,到2020年仍然和国际平均值差14个点,不足以达到国际平均水平。按照这样的发展过程看,我们必然会走城市化率的过程。限购政策阻挡不了房地产行业前进的步伐,因为有一个巨大市场需求的背后支撑,就是城市进化。

  未来二三十年,投资房地产依然有选择的余地与投资利润空间及发展的机会,中国房地产行业依然是国民经济重要支柱产业,这个是不容怀疑的。从人口红利角度看,中国由于计划生育导致,2010年到2020年只有5年到10年的预期过程,随后出现增长。现在我们已经到了低点。这样的发展过程可能会形成比世界各国人口红利期的延长期要短,从韩国看也是这样,韩国人口红利期比我们多出来20年时间,可是后期他老龄化程度比我们严重。我们可以看到日本在城市化率最高阶段里头出现了住宅高速增长,同样韩国在城市化率最高阶段中他们住宅产量总量远远高于正常发展。

  中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。

  中国城市正处于大拆大建的高速发展期,中国的城市扩容简直就是加速度前进,今天的一个城市,几年前的城区范围还很小,三五年后,城区范围就成倍数扩大。拿广州来说,几年前城区范围只有一千多平方公里,今天已经扩大到3800多平方公里,城市的快速扩张,必然导致大拆大建,扩张后,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建还导致大量的拆迁性需求,并且都是小房换大房,普通房换高档房。不可能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城,事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里。中国的城市化需求。中国正处于经济数十年持续的高增长中,这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的,也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。

  历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题。改革前的三十年中国是重重工业而轻城市化的进程。世界上,特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。大多在人均1000美元GDP时实现了城市化率65—70%。而我国1949年时仅有城市132个,市区人口仅为全部人口的7.3%。到1978年只有城市194个,城市化率仅为17.92%,处于城市缓慢发展的阶段。而1978—1995年期间承包制解放了大量的农村剩余劳动力,进城、城市化率开始加速。1995年已有城市640个,城市化率达到了29.04%。

  从世界各国情况看,30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段,70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段,1995年至今城市已达660个,城市人口已超过6亿,城市化率已达45%,虽然低于49%的世界水平,但仍以年均1.26%的速度在增长,最高年份达4.65%的增长率。中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题,但还需解决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要60年的时间,必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年,当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平中国现有存量住宅约145亿平方米,至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标,而长期的供给严重滞后,尚无法满足这个城市化率的需求。

  从近十年城市化进程的情况分析,外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%,外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%,两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的,至少应有这么多数量的住房,而目前的生产能力是无法达到满足条件的,市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。

  二,货币政策保持稳健的一贯态度。2010年中国货币总量达到72.58万亿元,同比增长19.7%,超出2010年初设定的17%的监管目标,而GDP才30万亿多。以2010年为例,全年新增社会融资总量约14万亿元。新增人民币贷款7.95万亿元,同比少增1.65万亿元,但是实体经济通过银行承兑汇票和委托贷款从金融体系新增融资达3.47万亿元,占社会融资总量的24.2%,同比多增2.33万亿元。在2011年信贷规模继续收紧的情况下,债券融资等直接融资方式将飞速发展。

  初步统计显示,从2002年到2010年,我国社会融资规模由2万亿元扩大到14.27万亿元,年均增长27.8%,比同期人民币各项贷款年均增速高9.4个百分点。2010年社会融资规模与GDP之比为35.9%,比2002年提高19.2个百分点。融资结构呈现多元发展,金融对资源配置效率不断提高。一是2010年企业债融资和非金融企业股票融资分别占同期社会融资规模的8.4%和4.1%,其中企业债融资比2002年上升6.8个百分点。二是银行承兑汇票、委托贷款和信托贷款占比明显上升。2010年银行承兑汇票、委托贷款和信托贷款分别占同期社会融资规模16.3%、7.9%和2.7%,分别比2002年高19.8个百分点、7个百分点和2.7个百分点。

  2009年我们信贷增是9.59万亿,超发4.69万亿元,不包括4万亿经济刺激计划,也不包括老百姓私人贷款和地下钱庄及央票的贷款等其他贷款。2010年是7.95万亿,超过政府预控目标7.5万亿,足足超发4500亿。尽管较2009年少增1.65亿元,但超过7.5万亿元的目标值,仍属较高水平。2010年人民币贷款增加7.95万亿元,2010年末,广义货币(M2)余额72.58万亿元,同比增长19.7%。在2010年新增贷款中,居民个人贷款占36.1%,非金融企业和其他部门贡献63.8%.居民个人贷款中,房地产按揭贷款达1.96万亿元,同比新增2600亿元。对比2009年的数据,2010年的货币政策仍属于宽松之列。

  2011年1月新增人民币贷款1.04万亿元,同比少增3182亿元,略低于市场预期。2月份人民币贷款增加5356亿元,较1月份大幅减少5044亿元,较上年同期少增1929亿元。3月份当月人民币贷款增加6794亿元,同比多增1727亿元。2011年一季度人民币贷款增加2.24万亿元,同比少增3524亿元。4月新增人民币贷款为7396亿元,同比少增208亿元。5月人民币贷款增加5516亿元,同比少增1005亿元。6月份人民币贷款增加6339亿元,同比多增207亿元。

  到2011年7月13日,央行发布2011年中国金融上半年报告,2011年上半年人民币贷款4.17万亿,同比少增4497亿元。不包括老百姓私人贷款和地下钱庄及央票的贷款等其他贷款。7月份我国新增人民币贷款4926亿元,同比少增252亿元;7月末广义货币(M 2)余额77 .29万亿元,同比增长14 .7%,分别比上月末和上年同期低1.2和2.9个百分点,创逾六年来新低。除去新增信贷不旺,7月人民币存款也大幅减少6687亿元,而6月为增加1.91万亿元,对于7月存款的明显减少,

    7月M2增速低于预期,为今年以来最紧时期。7月信贷增加4926亿,不到5000亿,显示信贷控制较为严厉。一方面,7月信贷增量较去年同期减少400亿,信贷余额增速也连续4个月回落,至16.6%。另一方面,M2增速大幅回落1.2个百分点至14.7%,为05年7月以来的最低水平,也明显低于央行年初制定的16%目标。结合7月平均高达5.3%的7天回购利率水平,可以说7月是今年以来政策调控最紧的时期。

    三,房地产涉及和拉动相关产业看。房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的房价。不客气的说,中国的房地产绑架了中国经济。因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提,是中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业不下50个,有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业,家具产业等都与房地产的发展保持着同步性,一荣共荣,一损皆损。国家从经济发展的大局出发,不会使房地产行业有大起大落的风波,将长期保护和扶植房地产行业的发展,以带动其他产业的快速发展,拉动内需,刺激消费。

    经济发展离不开房地产,支柱产业地位仍无法动摇。大城市在几年前,都是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说,尤其是三四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。

  

    房地产的开发,是城市方向的引领者, 房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。离开了房地产,各行各业都将受到不同程度的打击。

    四,房地产保GDP。房地产发展二十年依然保持一枝独秀,为中国经济前进和提高中国综合实力及改善人民生活质量等方面作出巨大贡献率。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高,2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%,比2005年提高1.9个百分点。2010年全国住房投资为3.4万亿元,按照住房建设带动系数1.7估算,可带动相关产业为5.8万亿元。2009年城镇房地产业就业人数为191万人,比2005年增加了44万人;建筑业2005年就业人数为1178万人,比2005年增加了251万人。

    从住宅建设投资在GDP的比重当中,日本在20%左右,美国也是,可以看出日、美、法住宅建筑占固定投资建设18%到22%。仅仅按住宅算我们占13%多一点。从日本的居住面积看,我们和日本基本上类似,虽然我们相差年份比较多,但基本上比较类似。按人均土地面积算,假定中国是1,日本是1.26,日本山区比中国所占比重要高,它实际可利用的土地比中国还要高。房地产投资建设从历年数据看,所占GDP的比重越来越高,说明房地产投资已经成为拉动GDP增长的一枝独秀。

    目前在中国的总投资中,房地产投资已经占到了12%左右,而每年房地产投资的增长率约为30%左右,那就是说,中国经济每年10%的经济增长率中,有3.6个百分点是来自房地产投资,房地产投资对中国经济增长的贡献率高达36%。换句话说,如果房地产投资的增长率降到0,中国的经济增长率立马就得下滑3.6个百分点,连“保8”都成了问题。

  

    五,房地产保财税。目前地方政府政绩的主要指标是经济发展状况。而要发展经济,就得有资金。资金从何而来?正常情况下,地方政府可能的资金来源方向有两个。一是税收,二是借贷。目前中国政府对地方政府借债的限制很严格,至少明面上不允许地方政府借债。而在目前的财税体制下,地方政府的税收太低,不足以支持地方政府发展经济、提高自己政绩的目的,于是只好寻找别的财源,这就导致了“土地财政”的出现。 “土地财政”收入实际上也是一种税收,是地方政府对土地所有者的一种税收“土地财政”的结果。“土地财政”和土地垄断的现状不可能有根本性的改变,只要地方政府对“土地财政”的高度依赖不变,房价就不可能大幅下跌。

  

    2011年1月20日,财政部发布报告,2010年1至12月累计,全国财政收入83080亿元,比上年增加14562亿元,增长21.3%。其中,财政收入中的税收收入73202亿元,增长23%;非税收收入9878亿元,增长9.8%。税收收入仍占我国财政收入的主体,2010年占比为88%。2011年1月20日,统计局发布,我国2010年的GDP增速为10.3%,同期的财政收入增速已经是GDP的两倍多,我国税收、财政收入增速过快,这种增速应该得到控制。审计署公布的情况表明,审计调查的18个省、16个市和36个县本级,截至2009年底,政治性债务余额合计2.79万亿元,一旦地价回落怎么办?

  

    据银监会统计,截至2009年末,地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。根据统计,2009年土地出让金已经占到同期全国地方财政总收入的46%左右,而卖地收入是还贷的主要来源。2010年是“十一五”(2006-2010年)收官之年。5年来,国土资源保障能力和服务水平不断提升。全国共批准新增建设用地3300多万亩,土地出让收入7万多亿元人民币。2010年全国土地出让总额2.7万亿元] 因此,不反地价行政垄断,反房价暴利就是空谈。2010年土地出让成交总价款2.7万亿元人民币,而2009年这一数字是1.59万亿元,2008年全国土地出让总收入9600多亿元,2007年全国土地出让收入接近1.3万亿元,2006年全国土地出让金达7000亿元人民币。

  

    根据财政部最新数据显示,2010年全国财政收入达到83080亿元,增长21.3%。此前,据国土资源部的数据显示,2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元,同比增加70.4%。“土地财政”占全国财政收入比重高达33.75%。根据《预算报告》显示,2010年全国公共财政收入中,税收收入达到73202.30亿元,增幅23%,远超去年规划的8%的增幅。其中,国内增值税为21091.95亿,增长了14.1%,国内消费税为6071.54亿,增长了27.5%.而在2009年,全国财政收入中的税收收入为59514.7亿,比上一年增长9.8%.从财政收入看,过去一年税收收入大幅增长。

  

    根据《预算报告》显示:2010年地方政府性基金本级收入32606.37亿元,完成预算的201.9%.其中,国有土地使用权出让收入29109.94亿元,完成预算的213.2%.《预算报告》称,主要是土地供应增加、地价总体水平上升以及收入管理加强等因素所致。根据数据,上海2010年地方财政收入2873.58亿元,其中,来源于土地出让金收入有1530亿元,占到地方财政收入55%,占到GDP12%。另外,2010年上海市生产总值(GDP)16872.42亿元,根据国税总局公布,2010年上海统计出,税收收入合计为8003.4亿元,占到GDP55%。

  

    有数据表明,一套住房的各项税费共计62项,其中房地产的税有12种,如果包括房产税有13种,另外是房地产的费有15种,共计63种,占到房地产价格的30%~40%,也难以令人联想到道德和道义。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高,2010年全国税收总收入为7.3万亿,和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9%,比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿,占全国财政收入的35.4%,比2009年提高14.6个百分点。“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿,地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,增长到2010年的65.9%,这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。

  

    房地产成了地方政府财政收入的主要来源,这已经是一个不争的事实,我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。一是保障房今年1000万套14000亿资金。二是地方政府到去年12月地方债务达到107000亿。三是教育基金从土地财政提取10%。四是城市基础更新和改造及市政重大城市活动,需要大量的资金。

  

    审计署审计长刘家义6月27日说,截至2010年底,除54个县级政府没有政府性债务外,全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。受国务院委托,刘家义向十一届全国人大常委会第21次会议作关于2010年度审计工作报告。刘家义介绍说,按照国务院的部署和要求,审计署组织全国审计机关4万多人,对全国所有涉及地方政府性债务的25590个政府部门和机构、6576家融资平台公司、54061个其他单位、373805个项目和1873683笔债务进行了审计。

  

    审计发现,在107174.91亿元地方政府性债务余额中,政府负有偿还责任的67109.51亿元,占62.62%;担保责任的23369.74亿元,占21.80%;可能承担一定救助责任的16695.66亿元,占15.58%。在这些债务余额中,有51.15%共计54816.11亿元是2008年及以前年度举借和用于续建2008年以前开工项目的。截至2010年年底,全国省市县三级地方政府性债务余额为10.7万亿元(107174.91亿元),显然高于目前总共7万余亿元的国债,相当于2010年全国GDP的27%。这一债务总额占2010年GDP的1/4,超过当年全国财政收入。这笔巨债总额,超过2010年全国财政总收入8万多亿,还多出2万多亿,是2010年全国土地财政总收入2.9万亿的4倍左右。

  

    未来两年,地方政府将迎来还债的高峰,而其中有2.5万亿债务打算卖地偿还。地方政府不良资产竟然达到10.7万亿贷款,犹如给中国经济和金融安全埋下一颗定时炸弹,一旦爆炸,或将导致中国经济萧条和爆发金融风暴。2011年国家决定“十二五”规划期间,全国将建保障房3600万套,其中2011年和2012年各建1000万套。全部建成后,保障房在城市住房面积中约占20%。住建部介绍,今年1000万套保障房,约200万套是产权型的经济适用房和限价商品房;400万套属于棚户区改造,也是产权型的;还有400万套是廉租房和公租房(其中廉租房180万套,公租房220万套)。总投资约1.3万亿元,其中中央财政安排补贴1030亿元。

  

    所以,无论中央怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。 比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等,除了一线城市基本做到外,象二、三、四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房地产发展 。2010年全国土地出让成交总价款2.9万亿元人民币,同比增加70.24%,城市发展对土地的依赖有增无减,利益分配不合理,社会矛盾突出,土地出让制度亟待进一步改革完善。

  

    相关数据显示,2010年的全国财政收入高达8.1万亿元,这意味着仅土地出让金一项就占了财政收入的三分之一。通过土地出让制度改革,将土地收入化整为零,弱化各地的高价卖地冲动,能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为,从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。

  

    六,中国式长期通胀和负利率。中国目前银行存款依然是负利率,在投资渠道狭窄和房地产投资高回报的诱惑及国内人民币不断升值的情况下,国外大量的热钱和国内后汇储备高涨时期,房地产自然成为国外投资机构选择的对象。人民币升值压力。我们的货币增长太多太快,有数字说中国这30年货币量增加90倍,货币增长远远大于GDP的增幅。由于货币发行过多,通胀压力也就不断加大。我国正在进入高通胀通道,加上老美的“量化宽松”,国内的通胀压力巨增,劳动力成本和钢材,水泥,砖石、机械等建筑材料价格大幅上涨,促使房屋建设成本大幅上升。因此,在“涨声一片”中,要求房价只跌不涨几无可能。

  

    2010年全年中国净流入的热钱仅为350多亿美元(国家外汇管理局国际收支分析小组发布了《2010年中国跨境资金流动监测报告》,称2010年“热钱”净流入355亿美元,占外汇储备增量的7.6%。) 据《经济参考报》6月10日报道,2011年全年,将有大约为3000多亿美元热钱流入中国,3000亿美元是多么可怕的数据。

  

    2011年6月10日,中国人民银行发布的2011年第一季度金融统计数据报告显示,截至2011年3月末,中国外汇储备余额为3.0447万亿美元。现在我国外汇储备已经达到了3万亿美元.此数据公布以来,上至金融高官,下到百姓微博,几乎都在诧异并热议“外汇储备已经超过我国需要的合理水平”。实际上,中国的外汇储备真正出现增长较快是从2001年开始的,那时中国刚刚加入世界贸易组织,尤其是2005年、2006年、2007年这几年的外汇增长非常快。1998年,我们的外储规模在1400多亿,现在超过了3万亿。

  

    在2001年,外汇占款占基础货币的比例为43%左右,2006年初这一比例超过100%,此后这一比例继续上升,最高时达到129%,目前维持在120%左右。这意味着我国的基础货币完全是由购买外汇投放的,不仅如此,中央银行还得通过其他途径回收因购买外汇投放的部分基础货币。与此相应,中国的M2也从1990年末的15293亿元增长到2010年末的725852亿元,年均增长率为18.4%。从2000年到2010年底,北京的房价已经增加了10倍以上,跟泰国金融危机爆发前几年的增幅相当。货币的扩张必然导致物价的上涨,房价就成为物价上涨的排头兵。

  

    2011年6月14日,中国国家统计局公布的数据显示,5月居民消费价格指数(CPI)同比增长5.5%,创34个月新高,略高于预期的5.4%,表明通胀形势依然严峻。数据还显示,5月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨6.8%,预期上涨6.5%;5月规模以上工业增加值同比增长13.3%,预期增长13.2%。CPI在不断上升,农产品价格屡创新高,从经济学角度来看,食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快,像滚雪球似膨胀。物价指数的走高,必然带动房价上扬,连白菜萝卜的价格都在上涨,房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨,而独让房价下跌吧?要控制房价,就必须先稳定CPI,否则控制房价只是一厢情愿罢了。

  

    房子是保值增值的最佳投资,房子已不再仅仅是居住的,同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下,房子成了百姓最为保值增值的投资产品。通胀预期带动房价上涨,通货膨胀,不管到哪个楼盘,售楼员可能都会拿这个问题说事儿。在经济进入复苏通道之际,虽不致使通胀即刻发生,却导致了对通胀的预期。有研究表明,公众的通胀预期在一定程度上也会造成通胀发生。

  

    通胀意味着货币贬值,也就是我们俗称的“钱不值钱”。一旦形成通胀预期,就可能促使一些人将资金更多地投入到楼市、股市,以期保值或增值。今年,众多投资房产者都怀有同样的通胀预期,尤其二手房市场火爆。在这个通胀预期的大形势下,大家都怕钱不值钱,就先放楼市里,这样带动楼市价格上涨也确实是顺理成章,怪不得现在通胀已经成了楼房涨价的最有普遍意义的理由。不过在购房时,购房人还该多想想,大家要都是出于对通胀预期的恐慌才买房,那么随之而来的风险将会有多少。

  

    从历史的经济周期看,不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强,保值率最高的产品,许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具,使住房在居住之外增加了许多其他的功能。在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中,住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。这种融资作用不但可以提高帮助消费,也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。正因为多重功能的作用同时集于一身,因此增加了民众对住房的偏好,特别是供不应求让升值的预期长期并稳定,更促成了价格的上涨。

  

    从商品房诞生至今,可以说其价格行情一路高凑凯歌,只见升值,从未出现贬值的情况,即使有价格下措的时段,那也仅是短暂的,是市场的自然震荡,并不是房子本身的贬值造成的。 许多发达国家的国民,财务性收入普遍高于中国许多倍,财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再,再而三地不断买房的原动力,在中国,拥有5—10套房子的人并不少,而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力,像兴奋剂一样,令国人振奋。前些年出现的大批炒房团,也正是看上了房子的超强增值能力,并且大都从中获得了巨额利润。

  

    人民币升值空间尚存,吸引了内资、外资炒房,放大了房产需求,房价上涨是我国在现阶段经济发展过程多种社会因素综合造成的,从98年住房改革开始到现在,短短十年不到的时间要想解决掉几十年堆积的问题,让房地产市场归于理性而且健康的发展是非常艰难的,内资、外资炒房,放大了房产需求。种种原因表明在未来几年内房价还会呈现一个上涨的趋势。

  

    七,房地产项目资本金依然是20%。中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出:“多年来,房地产企业自有资金不足,为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金,特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%,房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金,以低成本或无资本扩张。”

  

    开发商用购房者的订金和预付款滚动开发,开发商利用购房者的钱(订金和预付款)借鸡生蛋赚取巨额利润的环节,是商品房预售。房地产开发通过预售来融资。开发商绝大多数商品房预售项目,都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据建设部透露,目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。企业用只占项目总投资20%的资本金,就可运作一个商品房开发项目的规定,使房地产开发的赢利空间相当大,引发开发商不断用20%去滚动开发新项目的冲动。1993年前后,我国房地产业出现不景气,出现了不少烂尾楼盘。为了阻止靠圈地空手套白狼开发房地产的做法。

    中国对资本金进行约束,始于1996年。是年国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定,根据不同行业和项目的经济效益等因素,对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。从此,固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段,也成为一种风险约束机制。按照当时规定,交通运输、煤炭项目,资本金比例为35%及以上;钢铁、邮电、化肥项目,资本金比例为25%及以上;电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目,资本金比例为20%及以上。

    比如,1996年,国务院出台《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定:投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,房地产开发项目资本金比例为20%及以上。国务院1998年发布施行的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》重申:房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。此制度运行八年之后,2004年在宏观经济过热背景下,出于宏观调控的需要对上述政策进行微调,将钢铁项目资本金比例由25%及以上提高到40%及以上;对水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

    比如,国务院2004年4月发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。2009年5月18日,国家审计署公布了今年第三号审计结果公告,披露了2009年一季度政策措施贯彻落实过程中存在的问题,其中最突出的,就是中央4万亿经济刺激计划出台后地方配套资金不到位。根据其披露的数据,有的项目地方配套资金到位率低至48%。

    但实行这个资本金比例,还有个衔接期问题。于是,直至2006年1至3季度,广东省开发企业自筹资金仍只占总资金来源的25.16%,而同期的订金和预付款却仍占总资金来源的50.48%(2005年1至3季度分别为30.60%、51.30%)。也就是说,建造一个楼盘开发商自已花的钱并不多,购房者的钱(订金和预付款)却占了一半。自有资金投资回报率,在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下,房地产投资大幅增加,表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。

    运作一个项目的资金来源组成,我国房地产开发运作一个项目的资金来源组成:项目总投资(100%)=资本金(20%)+订金和预付款(50%以上)+建筑企业垫资施工+在运作过程中,向银行贷一些资金来周转运作;房子不好卖,订金和预付款回笼资金有困难,抵押商品房向银行贷款;贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款;利用各种途径欠税(国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中,没有一家房地产企业;“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中,前300名内没有一家房地产企业;2006年9月2日出炉的“中国纳税500强”,房地产企业的数量仅占0.6%,纳税额仅占0.3%;广州市税务部门人士说,部分房地产企业已成为欠税大户,其欠税金额占广州市欠税金额80%以上)。

  

    2009年5月27日,国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号),细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。2009年4月底,国务院常务会议讨论并原则通过的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》已对此提出要求,但对具体的调整比例并未公布。本次通知规定,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行:钢铁、电解铝项目,最低资本金比例为40%;水泥项目,最低资本金比例为35%;煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目,最低资本金比例为30%;铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目,最低资本金比例为25%;保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%(保障房性住房和普通商品房住房),其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%(工业地产和旅游地产及商业地产);其他项目的最低资本金比例为20%,本次调整自发布之日起正式施行。

  

    自2009年5月27日,国务院将房地产项目资本金比例最低降至20%,意味着中国房产开发门槛的下降和货币政策宽松化及针对解决减少因资金不足无法开工的问题,果然2009年-2010年全国地王爆发和烂尾楼纷纷“复活”及银行放贷达到近10万亿和7.95万亿,土地财政2010年收入2.9万亿。其实,这就是房地产项目资本金的下降恶果。这政策是为解决地方投资配套资本金不足的问题。由于资本金到位不足,很多银行的项目贷款无法跟进,导致项目无法开工。

  

    目的是防止因房企资金链破裂,城市出现大量的烂尾楼,而银行出现死帐,威胁到国家金融机构安全。另外一方面是增加市场供应,抑制房价上涨过快。可想而知,房地产项目资本金从35%下降到20%,多出的10%资金,却被开发商用来疯狂抢土地的,成为制造地王和捂盘销售及变相土地空置的祸根,融资宽松和地价上涨及项目开发门槛的下降,导致房价一路上涨。可想而知,上调房地产项目资本金比例应该会非常的谨慎,所以,房地产项目资本金比例调整的幅度不会一下上调为35%,而是25%或30%,目的是避免房企破产和楼市崩溃及项目崩盘等个人投资客跳楼,也避免银行因死帐的负资产爆发金融危机,关键是避免今年经济大滑坡。

  

    上调房地产项目资本金比例,调整为35%也面临着困难和阻力。首先是今年保障房建设任务重,1000万套,1.4万亿资金和地方政府债务高达10.72万亿。其次是今年开发商的贷款和往年贷款量巨大。再次是开发商库存巨大,空置房屋巨大。再其次是新建项目大多未完工和销售完,容易制造成烂尾楼。最后是市场供应比较紧张,高地价导致开发商开发项目成本暴增。因此,一旦上调房地产项目资本金比例,中国房地产市场必然面临崩溃的局面。

  

    首先是开发商将面临资金链破裂,导致新项目变烂尾楼和企业破产及房价下滑过快的现象;其次是银行因房地产贷款和个人贷款无法收回,将面临爆发金融死帐的危机,一旦形成爆发金融危机,国内经济必然遭遇重创;再次是地方政府则因土地财政和房地产税费收入的减少及房地产影响60个相关产业,导致经济下滑和保障房建设任务完不成及地方债务高风险等城市发展缓慢。最后是房价形成大跌的趋势,投资客将面临倾家荡产。同时,国内实体经济受到2008年金融风暴的影响,虽然2009年国家4万亿经济刺激计划,但是4万亿的资金进入实体企业比较少,离走出金融风暴的影响还需要时间。

  

    世界上有许多国家和地区也有商品房预售类似做法。但关键的是,他们不是像我国内地将消费者购房钱作为房地产开发融资的渠道。美国开发商可在房屋建成前进行宣传,寻找潜在的购房者销售,目的是拿与购房者签订的合同去获得贷款,并没有在建房之前,拿买方交来的钱用来建房子。在经过法定竣工验收程序,并在不动产登记机关登记前,不正式对外发售,而只能与买方签订意向书性质的“商品房预订协议书”。该“书”规定:如果买方书面通知负责保管定金的第三方将定金退还买方,第三方必须不问原因,立即将定金退还。(见周树基著《美国物业产权制度与物业管理》北京大学出版社2005年版  第99-104页)

  

    香港楼花买卖合同须循田土厅和香港律师会商定的格式;楼花必须最少投资30%的资金;不能收取买家超过其单位楼价5%的订金;收款时,须在收据上注明“不得视为有效合同、以正式合同为准、有关款项将于4日内移交居中人记存于原付款人名下、除非该笔款项拨充单位楼价,将全数无息退还”(见李宗锷编《香港日用法律大全(二)》商务印书馆(香港)有限公司1991年版 第425-449页)。

  

    发展商与建筑贷款的支付是隔离的。这主要是由专业的建筑师和律师把关,依建筑进度分期转交发展商。发展商直接摸不到这笔钱。但风险是发展商的,一旦银行的贷款收不回来,发展商承担赔偿责任(见广东省国土厅主编《粤港房地产投资实用指南》广东省地图出版社1996年版 第105-120页)。

  

    我国内地“按揭”是从香港传来,却有其名而无其实。内地按揭多用于预售商品房买卖,是房企销售期房的促销方式,冠按揭之名,行抵押之实,标的物所有权仍属按揭人。而香港按揭则是其所有权属于按揭权人(见张炜主编《住房金融业务与法律风险控制》法律出版社2004年版 第140-147页)。我国内地按揭,商品房所有权并不转到按揭权人名下,只是由按揭权人收执所有权证(见金俭著《房地产法研究》科学出版社 2004年版)。

  

    香港按揭贷款由律师监管,按施工进度分期给建筑商,最后扣除一切成本费用后节余的才给发展商。律师违例或者疏忽造成当事人损失的,必须承担赔偿责任。香港律师楼每年都买一大笔保险费,以防不测(见广州市房地产信息中心编《广州房地产市场-1996》第45-52页)。从上述境外商品房预售、按揭具体操作的情况,我们可知他们的预售与我们的预售不是一回事。只有去掉影响市场发挥作用的因素,使商品房回归社会平均利润,我们才能抑制房地产投资和房价的不断大幅增长。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金,供求决定价格就会体现出来,经济杠杆调节才起作用。

  

    银行房贷的宽松环境推动了房价。从房地产市场上来看分为有效需求和无效需求,有效需求主要是有着购买能力的人群,而无效需求的则只是有购买意向却没有购买能力的人。而银行房贷的宽松环境大大增加了有效需求的比例。其实,中国的货币政策已经和中国经济发展具有直接的关系,看2008年金融危机之后,2009年4万亿和9.59万亿贷款,2010年7.95万亿,到2011年中国经济强势发展具有直接的关系,而房地产所起的贡献是最大的.况且,土地财政与中国财政也是有关系。

  

    其中,房地产与经济发展的关系是最明显的,房地产一旦崩溃,中国经济必然崩溃。而中国经济在快速发展期,中国房地产价格依然会继续上涨。任何一个国家房地产市场,在经济发展高速发展时,房价不可能大跌50%。而中国经济每年保持9%增长的情况下,房价跌50%,非常不现实。宽松的货币政策,我国的经济增长在很大程度上是靠刺激性货币政策来支撑的,过于压缩新增贷款规模,很可能会对中国经济造成沉重打击。

  

    因此,适度宽松的货币政策还会继续,流动性过剩的问题也就很难消除。小幅加息会刺激楼市资金外流,加剧通胀;过频加息又可能会重创经济。面对全球性流动性过剩和外贸受阻,股市不振,扩大内需仍然在很大程度上要依靠房地产的发展,因此,调控政策有所改变不是没有可能。

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