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追本溯源说“反弹”
2019-04-22 全球品牌网  章林晓

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  当前,楼市回暖迹象明显,房价反弹压力增加。对于房价反弹,各种分析众说纷纭,但能从根本说起,做到追本溯源的不多。房价的屡调屡涨,从地价角度探究,或许收获会更大。

  7月18日,统计数据显示,6月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市数量均有增加。其中:新建商品住宅价格环比上涨的有25个,比5月份增加19个;二手住宅价格环比上涨的有31个,比5月份增加13个。

  在楼市回暖之际,土地市场也有波动。从6月份恒大广州以13.22亿元夺得珠江新城地块开始,广州、上海等地频频出现高溢价率土地成交。7月10日,北京诞生“万柳地王”。

  前车之鉴不远,“地王”重现江湖,难免让人心惊肉跳。2009年6月30日,北京广渠路15号地王诞生后,一扫北京乃至全国楼市冷清气氛,各地“地王”频频现身,房价迅速扶摇直上。

  当前,忧虑调控功败垂成的,不光有普通民众,更有相关行政主管部门。7月19日,国土部和住建部联合发出紧急通知,对房地产调控进行紧急部署,防范地价反弹是其工作重点之一。

  “地价是衡量房地产状况的重要指标,过高过快的地价变化影响市场预期。”这是该紧急通知第三部分的开首之语,反映出在地价房价问题上两部委已经形成新的共识。

  资深的不动产估价师知道,不动产估价最难的在于地价。地价的复杂性,在于土地既是资源又是资产。“资源”一词,在经济学领域,一般是生产要素的代名词,这没多大争议。但是,“资产”的定义就有些复杂,因为其横跨会计学与经济学两个领域,是争议最大的概念之一。

  当然,不论是国际还是国内,会计界近来对资产的定义,已趋向与经济学结合的道路。最有代表性的定义,就是美国财务会计准则委员会的界定:“资产是一特定主体因为过去的交易或事项而形成的,并为主体拥有或控制的、可能的未来经济利益”。

  在现实经济生活中,财务会计在处理房地产时,一般采取双重标准,对于房产,也就是地上建筑物,一般作固定资产处理,采取会计人员一直以来喜爱使用的历史的账面财务成本,往往提取折旧,它是随着时间的推移而不断贬值的。

  而对于地产,也就是平常所说的土地使用权,则作无形资产处理,倾向于使用经济学者和社会大众喜爱使用的现行的市场价格,一般不提折旧,而实行摊销,但可以通过评估和交易重新定价。

  由于房屋与土地的不可分离,许多人容易将房地产中的房产与地产混为一谈。也就难免闹出“住宅只要一成交,面临的就是折旧和贬值,根本不可能升值”的笑话。

  分析房价反弹,主要复杂在分析地价上涨。传统地价理论认为,地价的本质是地租的资本化,地租与地价在本质上具有同一性,数学模型上互为反函数关系。

  地租与地价,虽然具有同一性,但是,一定程度上也具有相对独立性,地租与地价的变动并不一定是同步或成正比的,这关键在于土地的租赁和买卖市场是相对独立的市场,各自的供求状况是相对独立的。

  地价的上涨有可能是基于地租的上涨,这部分上涨通常是真实可信的,基本上没什么泡沫。地租有绝对地租和级差地租,地租上涨也有绝对地租的上涨和级差地租的上涨。对于处于高速工业化和城市化进程的中国来说,级差地租的上涨表现更加突出。

  由于交通运输的日益发达,市场规模和地域范围越来越大,最典型的就是都市圈的出现。都市圈的出现和扩大,从级差地租的角度看,也就意味着核心大城市级差地租的迅猛提升。

  地价的上涨也有可能来自于同地租变化背离的土地买卖市场的非正常上涨,这部分上涨有可能是基于对今后房地产价格上涨的预期而采取的投机性购地,这里面往往包含有脱离经济基本面的泡沫成分。

  在限购、限贷之下,一线城市房地产价格上涨,可能不同于以往,泡沫式的成分不能说没有,但估计也不会太多,更多的或许是基于级差地租上升而引起的正常上涨。

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