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隔离房地产泡沫
2019-04-22 全球品牌网  陈剑

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  最近因为参加世界华人不动产学会2012年会和亚洲房地产学会年会,路过香港停留两日,深感香港居民对高房价的无可奈何。我们所接触的本地年轻人,即便是大学教师这样的高收入者,都对买房感到悲观。

  香港的土地供给政策显然是推高房价的原因之一。香港城市发展并不平衡,香港岛和九龙建筑高度集中,新界却有大量闲置土地。香港公屋可排队租赁,但候期漫长(约需三年左右),且面积狭小。据香港房委会资料显示,最小的公屋只有8平方米,供一人居住,最大的公屋约69平方米,供6人-12人的家庭居住。香港700万人口的三分之一,居住在这类政府提供的廉租屋里。

  新加坡和香港在地产市场上差异明显。新加坡约500万人口,土地面积仅有700平方公里,低于香港的1100平方公里,人口密度略高于香港,居于世界第二,仅次于摩纳哥。《经济学人》在2012年3月的一份报告中指出,新加坡的房价被高估60%,甚至高于香港的58%。但在新加坡并未感觉到普通民众对房价泡沫有过多抱怨,这要归功于新加坡政府的公共房屋政策组屋制。

  普通新加坡公民成年后即可申请购买组屋,结婚后家庭月收入在1万新元(8000美元)以下,就可购买组屋,收入上限远高于香港公屋(四口之家收入需14600港元,约2000美元以下)。新加坡组屋的房价只有周围私宅房价的一半甚至三分之一。我们参观的一处105平方米、五个房间的组屋售价为40万新元,而附近私宅公寓售价为140万新元。特别值得一提的是,新加坡的组屋虽然便宜,质量却与私宅差距不大,因为政府把地价补贴给购房者,低廉的购房款足以保证高质量的建筑成本。

  组屋是新加坡人的主要住房来源,占总住宅的77%。而被国内外购房者炒作的私宅,已存在严重价格泡沫,但由于比重并不高,对本地房地产市场并无太大影响。从某种意义上说,这种政策成功隔绝了地产资产泡沫对普通住房市场的冲击,值得各国借鉴。当然,新加坡的土地国有制和强势、富裕的政府,是能够实行这种公共住房政策的前提,其他国家不一定能够全盘照搬,还需更多结合自身的金融创新。

  房产同时具有消费品和投资品属性。作为消费品的住房,每个家庭基本上只需一套,而且风险承受能力较低,对环境、教育等公共品要求较高;而作为投资品的住房,风险承受能力一般较高,重在未来升值潜力。

  在不同地域,消费和投资价值在房价中的比重会大相径庭。比如在城市CBD周边的住宅,大部分价值可能集中在投资面上;而在三四线城市,其价值主要集中在消费层面。

  显然,所谓“刚需”,主要是指作为消费品的需求;而种种限购、限贷所限制的,是针对投资品的需求。一旦厘清了这个关系,隔绝房地产泡沫的问题其实没那么难解决。当然,还是要看政府的目标函数是什么——是提高卖地收入? 提高GDP?还是提高公民福利?如果中国政府旨在提高公民福利,那势必分清政府和市场界限。可以把房价分为两部分:消费品卖给普通家庭,他们只具有居住权,不能享有房产升值的回报;而剩余部分作为投资品卖给投资者,他们可以从今后的升值中获利。政府可采用类似香港的公屋制或新加坡的组屋制等公共政策,来安排消费品部分的住房,且一定要注意限制投资品部分在整个房产市场中的比重。同时可以运用税收政策,对消费品住房低税或免税,而对投资品的多套住房采用累进税,对投机品的空置住宅征收高额空置税,这样可有效挤压地产资产泡沫,并隔离对消费品住宅市场的影响。这或许是减少民怨,缩小财富差距的可行办法。

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