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地产调控不必刻意以房价下跌为目的
2019-04-22 全球品牌网  沈建光

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  稳增长如何去地产化

  经济未见起色,政策刺激无疑将继续加码。缺少了房地产支持,未来货币政策与对基础设施的支持或将对稳增长起到更大的作用

  一直以来,由于房地产政策关乎民生,也是支持经济增长的重要支柱,因此房地产政策的每一次调整都吸引了足够的关注与讨论。当下,房地产调控政策又一次面临两难局面。

  一方面,欧债危机加深打击中国出口,而两年严厉的政策效果叠加,也导致住宅及房地产相关投资和消费出现明显下滑。由于房地产调控,中国经济增速下滑使得稳增长压力加大。

  而另一方面,刚性需求仍然旺盛,仅由于4月以来支持刚需的利率有所放松,便带动房地产销售市场回暖。房价出现反弹与调控预期相悖,使得短期来看,严厉的房地产政策难言放松。这样看来,房地产已经成为宏观调控的关节点。

  房地产调控政策不必刻意以房价下跌为目的,实际上,个别地区刚性需求旺盛、供给不足也是支持房价不会大幅下跌的重要原因。

  同时,考虑到调控存在多重矛盾,如果能在价格可控范围内逐步放大成交量,不仅符合当前购房者利益,也不会对经济造成过度影响,或许是件好事。而出口下滑,消费稳定之下,基建投资加大有利于平衡房地产投资下滑,带动经济增长。

  降房价与稳增长

  本轮中国房地产调控政策已持续两年有余,其严厉程度在全球范围内都属罕见,限购又限贷的政策可谓绝无仅有。在政策重压下,近两年房价疯狂上涨的局面有所改观,并在去年10月出现轻微下降。

  但是,由于刚需旺盛,4月以来支持刚需的贷款稍有松动,便带动房地产销售的大幅回升、房价也有上涨趋势。房价上涨与调控目标不符,决策层近日多次强调拥有足够的政策储备以防止房价反弹,说明房地产调控目标仍未达到,短期内不会有所放松。

  尽管房地产调控政策有利于房价回归合理水平,但由于房地产与宏观经济联系紧密,能够带动相关消费与投资,所以多年来房地产一直是支持内需与经济增长的重要支柱,如今房地产市场低迷加重了经济下行的压力。

  降房价与保增长目标之间协调困难,有时甚至存在矛盾,使得房地产政策与市场预期在政策执行期间存在着诸多不确定性。

  首先,房地产调控和促消费之间存在矛盾。持续两年的房地产调控,不仅导致房地产销售下滑,也对与房地产相关的消费起到了间接抑制作用,对消费和稳定经济增长不利。

  从社会消费品零售总额数据来看,由于房地产调控政策的深入,7月家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费同比增长分别为8.9%、26.4%、25.5%,比6月增速分别下降了0.6个、2.3个和3.8个百分点。

  其次,房地产调控与稳增长和投资之间也存在矛盾。

  近两年,伴随着新屋开工的减少,房地产投资出现大幅下滑。1月-7月房地产投资增速下滑至15.4%,比1月-6月降低1.2个百分点,创金融危机以来的新低。除此之外,1月-7月住宅开工面积同比增速从1月-6月的-10.7%继续下滑至-13.4%。而1月-7月固定资产投资同比增速为20.4%,之所以能够一改走低趋势,与前六个月持平,主要得益于政策对基础项目建设的支持。

  再有,房地产调控与地方政府收入之间也存在矛盾。考虑到地方政府过去一直对土地收入依赖较大,目前地方政府的现金流已经受到了影响。根据国土资源部公布的数据显示,2010年全国土地出让成交总价款约2.7万亿元,相当于同期地方财政本级收入的66.5%。但在加紧房地产调控后,土地收益一再下跌。

  中国指数研究院公布的最新数据显示,2012年上半年全国300个城市土地出让金总额为6525.98亿元,较去年同期下降38%。

  调控博弈

  如此看来,当前房地产调控进入了博弈阶段。笔者认为,由于房地产对消费、投资都有拉动作用,对经济增长的积极支持作用应该肯定。而调控政策不必刻意以房价大幅下跌为目的。

  而房地产问题从来就不是孤立的,未来要真正促进房地产健康发展,房地产政策还需要从以下几个方面作出努力。

  一是注意配套政策的推行。

  笔者认为,当前房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在,但豪宅市场反而泡沫较小,一刀切的调控政策很难收到理想效果。

  因为一方面,对于高收入群体来说,由于中国投资渠道较少且豪宅不贵,自然加大了高收入群体投资房产的现象;另一方面,由于对于中低收入群体来讲房价极高,陋室难求,即便房价下降,也很难有购房能力。

  因此,在调整房地产政策之时,更应该注重其他政策的配套实施,如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付;加快金融市场改革、规范资本市场以提振投资者信心、拓宽投资渠道等等。

  二是促使调控依据更加清晰。

  毫无疑问,判断房价是否合理自然需要准确的房价统计数据。不过十分遗憾,自1998年房改以来,中国房地产市场就缺乏完善的统计体系。

  例如,为了应对金融危机,2009年国内货币政策和针对房地产业的抑制性政策已经全面放松。其后,房价上涨很快,在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。但国家统计局年底发布的70个大中城市房屋销售价格却显示2009年房价仅上涨1.5%,明显偏离直观感受。

  为避免争议,去年统计局取消了公布房屋均价涨幅平均数,使得市场失去了对房价涨幅的最直观感受,也导致研究者多年跟踪的房价历史数据出现中断。笔者认为,房价统计的混乱,使得决策层政策缺乏公信力。

  三是改变近几年房地产政策时而过紧,时而过松,变化幅度过大的情况。

  众所周知,金融危机之前,中国的房地产市场基本属于调控状态,国家出台一系列调整政策,以期抑制过热的投资和房价的过快上涨。而金融危机出现以后,因“信心重于黄金”,为保内需,推出了四万亿元经济刺激计划,但最终投入更接近“十万亿元”,导致房地产泡沫的积聚与地方政府融资平台风险的加大。

  其后,为防范投融资平台风险与打压房地产泡沫,去年大部分时间决策层一直保持着紧缩的货币政策。而今年,在稳增长压力加大之下,地方政府房地产调控政策有所松动,中央层面也基本上保持了默许态度,直到近期房价出现反弹。

  如此可见,近几年政策变化幅度过大,缺少长效机制。而笔者认为,多变甚至几近反转的政策对企业与银行极为不利,也值得重点反思。

  支柱产业结构调整

  当前中国经济面临稳增长难题,从7月宏观经济数据来看,消费、固定资产投资还算基本稳定,但工业生产、出口增速继续下降。新增贷款大幅弱于预期,对投资的支持作用仍未体现。而房地产投资下降进一步扩大,全然没有回暖的迹象。

  具体看,消费方面,7月社会消费品零售总额名义增速比6月下降0.6个百分点,但部分原因是价格回落的影响,如果剔除价格因素,实际增速与6月基本持平,显示当前消费基本保持稳定。

  投资主要依靠基础建设带动,房地产投资仍然继续下滑。1月-7月固定资产投资同比增速为20.4%,与前六个月持平。分行业来看,受益于政策支持,1月-7月铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业投资为13%,比前六个月提高7个百分点;交通运输、仓储和邮政业投资为0.7%,扭转了早前增速下降的趋势,增速增加2.7个百分点。

  出口亦无法支持经济增长。受欧债危机影响,7月出口增长由6月的11.3%大幅下降至1%,其中,中国对欧盟出口同比增长为-16.2%,创欧元区债务危机爆发以来的新低。对美国出口只有0.6%,大幅低于6月的增速。而进口也下降至5.7%,反映了国内需求疲软以及大宗商品价格下降的影响。

  总之,经济未见起色,政策刺激无疑将继续加码。而在缺少了房地产支持的情况下,未来货币政策与对基础设施的支持或将对稳增长起到更大的作用。

  货币政策方面,通胀下行,使得短期内无需担心负利率,决策层仍有降息空间以稳增长。而经常项目顺差下降,外汇占款降低,公开市场操作不足意味着需要继续降准以释放流动性。预计未来货币政策将更加积极,年底之前或有一次降息与两次准备金率下调。

  而投资方面,由于拉动经济增长的三驾马车中,在刺激政策下消费能保持稳定实属不易。海外经济动荡,出口引擎已经熄火,唯有稳投资才是稳增长的关键。相比于2009年-2010年高达50%的基础建设投资增速,如今20%的增速以及新开工的负增速,仍旧是投资和经济增速下滑的主要因素,预计未来拉动投资将更加依赖“铁公基”和保障房等基础建设投资。

  可以看到,自6月以来大批地方政府投资项目相继上马,涉及项目金额接近4万亿元。政策支持融资的力度也有加大,目前来看,支持地方政府项目的诸多渠道融资展开,具体来看,包括以下几个方面:

  第一,三支首批资产支持票据在中国银行(2.78,0.00,0.00%)间市场交易商协会注册登记。虽然首批25亿元的规模十分有限,但伴随着未来资产支持票据的增加,以资产证券化的方式拓宽地方融资平台的融资渠道,基础设施项目有望获得更多融资。

  第二,决策层希望调动民间投资进入,要求在铁路、市政、能源、电信、金融、卫生、教育等领域尽快推出一批引导民间投资参与的重点项目。而具体如何引导民企投资,中央各部委已出齐42项实施细则,地方政府同样参与积极。

  第三,鼓励在上海证券交易所发行高收益企业债券。预计这有利于提高中小型企业融资,并能提高市场资金利用效率。

  第四,铁道部将2012年铁路基建投资目标上调640亿元,至4700亿元人民币。同时发改委建议铁道部以资产变现、存量换增量等途径筹措建设资金,意味着铁道部在拓宽投融资渠道方面有望获政策支持。

  第五,央行已经两次降息与三次下调存款准备金率,同时允许金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍,进一步推进利率市场化。如果将两次降息与下浮7折的空间用足,一年期贷款的基准利率降幅超过了2百个基点。

  第六,发改委加快基础设施投资的审批程序,有利于提高信贷有效需求。自5月强调把稳增长放在更加重要的位置以来,发改委的月审批项目多达200余项。仅8月1日,国家发改委批准了27个项目,大多与基础设施建设相关。

  如此看来,基建投资加大有利于平衡房地产投资下滑,带动经济增长。但是,担心情绪再次涌现,毕竟地方融资平台大幅扩张导致银行风险加大是2009年的经济刺激计划受到质疑的主要原因。

  审计署数据显示,2009年中至2010年底,地方政府投资平台数量增加了50%,债务余额达到10.7万亿元。因此,如何避免扩大相关风险成为重要问题。

  面对上述质疑,为稳增长,地方政府项目实质上甚为关键,而对于地方融资平台借贷问题,也宜疏不宜堵。从根本上讲,理顺中央和地方财政关系,推进市政债和企业债市发展,才是解决问题的根本。而与2009年不同的是,本轮地方政府刺激政策,对待风险更加谨慎,并致力于积极提高政策的透明度和民间参与资本的介入,对于避免再次走上一轮经济刺激的老路,具有积极意义。

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