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如何保障“保障房”公平分配
2019-04-23 全球品牌网  吴其伦

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  8月31日,国务院总理温家宝在天津考察保障房建设情况,着重提出衡量安居工程进展好坏、水平高低,不能只看开工数,也不能只看竣工数,而要看是否及时投入市场,并强调已经建好的保障房要加快入市。而稍早前国务院副总理李克强在北京考察保障房建设时,也强调了保障房的公平分配问题,提出“保障房公平分配是生命线”。

  的确,近年来保障房的分配不公现象屡见报端,诸如保障房变成公务员与事业单位人员的“福利房”,开宝马经济适用房的消息层出不穷,而许多中低收入者却只能望房兴叹,原来为保障弱势群体住房需求的政策发生变质。尽管社会对保障房分配公平的呼吁越来越强烈,但仍然问题频出,其根源是什么呢?

  先申请后建设可减少寻租

  笔者认为,主要是分配方式出了问题,我们现在的保障房建设分配过程,是由政府先规划,再由开发商建设,建设完以后再进行分配,让符合条件的居民申请,再按照资格排候。这样的分配方式,让许多高收入者和关系户钻了空子,他们通过各种方式挤进申请人队伍,最后便有了官员住保障房、开豪车住保障房的现象,在现有体制下,这种寻租现象是难以杜绝的。那么,我们不妨把制度设计反过来,先申请后建设,即地方政府在进行规划的同时,就向社会征集符合条件的民众,同时征询他们对户型的要求,根据要求建完之后再分配给申请人。

  从销售的角度来说,这叫做销售前置,只有这样才可以杜绝不公平分配,还可以避免“先造后分”的诸多弊端,比如各方面成本的积压,因为房子建成后,每空一天,成本就增加一天,政府的压力也会很大,同时因为先申请,就可以保障每户都有人住,杜绝了弃购、弃租的现象;其次,房子建成后,一些有身份有资源的人看到房子会去争,但如果是先申请后建设,大家还没看到房子,相对来说,他们的积极性就会大幅减弱。

  保障房是一项民生产品,事先征询申请人的户型要求,可以最大限度地满足申请人的愿望,比如有的人需要两居,有的人需要一居,有的人希望厅大一些,有的人希望房间或厨房大一些,每个人对户型的要求是不一样的。政府在筛选申请人的时候,可以制定一个保障房意向需求调查表,申请人填好后进行汇总,比如A类户型达到了1000户,就可以划地开始建,但签字以后要先交一定的费用,老百姓买经济适用房价格很低,也会愿意交这笔钱。这样一来可以缓解政府的资金压力,二来可以大大降低经济适用房弃购的几率。前几年,在广东河北等地,都出现了经济适用房没人买的现象,要么是房子很差,户型不符合要求,要么是价格很高,前期调查工作没做好。通过先申请后建设的方式,这种情况就不会出现,还可以为政府节省事后审核的人力、物力。

  “共有产权”难以清除牟利空间

  可能正是因为注意到分配不公的问题,日前,住建部起草的《基本住房保障条例》(草稿)已经完成。由最初设想的《保障房法》降格为国务院条例,背后肯定有诸多考虑,但无论如何,现在保障房管理总算有法可依。

  在草稿中,引起最多关注的是关于“共有产权”的条款,草稿第29条规定:“配售的政府投资的保障性住房,由购房人和直辖市、市、县人民政府对配售的保障性住房按份共有。承购人产权份额按照保障性住房价格占购房时同地段相似的普通商品住房价格的比例计算;其他产权份额由直辖市、市、县人民政府所有。购房人和政府各自的产权份额比例,应当在购房合同中载明。”

  据一位参与草稿讨论的专家介绍,共有产权的规定是为了清除购买型保障房的牟利空间,“在共有产权的模式下,如果购置人一方有意出售保障房,只有两种选择,一是优先转让给共有产权人,也就是地方政府,其获得的只是自己份额产权的变现,从而实现了政府的优先回购权;二是向政府购买共有部分的产权来获得完全产权。这两种方式都能最大限度地制约保障性住房的牟利空间。”

  然而,在笔者看来,这种想法是不现实的,因为只要允许保障房交易,就一定存在牟利空间,只要商品房价格上涨,保障房的价格肯定也会上涨。根据江苏淮安上海等地“共有产权”模式的经验,共有产权房的购买人随着收入的增加,可以申请购买政府部分的产权。按规定,自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的,按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的,按届时市场评估价格结算。

  若房价处于上升通道,保障房的价值同样会上升,交易就会有牟利空间,因此除非急需用钱,购房者不会按照原有价格卖给政府,而会捂在手里,等到五年以后再卖,而且购房者势必尽快赎回产权,政府也将会尽快从共有产权房中剥离产权;而房价一旦步入下行通道,政府的麻烦就来了,市民绝不会以原供应价去赎回产权,而且可能该交的钱也不交了,哪怕房子不要也不交了,因为交钱是亏的,那又何必呢?这样绝大多数经济适用房将由政府持有,增加了政府的财政压力与风险。与此同时,也将令政府保障房政策变味。所以,通过共有产权的方式根本不能达到清除牟利空间的目的。

  本不该通过保障房牟利

  所谓共有产权,其具体操作是中低收入住房困难家庭购买经济适用房时,按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。经济适用房的用地由划拨改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权。

  由此,我们可以看出,所谓“政府产权”是人为虚化出来的,因为根据国家经济适用房政策相关规定,用于经济适用房建设的土地实行“划拨”,而现在却要将其性质改为“出让”,这样就虚化出土地价差来,并以虚化的土地价差加上本应给予的“优惠政策”作为筹码,在经济适用房中占有产权。本来对于土地政府是不应该收钱的,现在把土地变成有价值的,就把土地的性质改了。

  毫无疑问,保障房的本质是民生保障产品,是不应该通过这个产品牟利的。比如,一套经济适用房价值50万,市民占30%的产权,政府占70%产权,现在因为价格上涨,房子的价值变成了80万,那么政府就可以获得21万的增加值,而这21万本该属于购房者。

  此外,住建部提出“鼓励地方政府对保障住房先行立法”,这也值得商榷。首先,地方政府肯定都会从自身利益群体的利益出发,这在房价调控政策上已经有过教训,中央要求从严调控,但是地方在出细则的时候,很多城市出现微调政策,偷偷放松,如果让地方先行立法,势必会产生同样的后果。其次,每个地方立法的情况不一样,就会造成许多麻烦,比如保障房与商品房一样,也存在全国联网的问题,如果标准不统一,那么就会有人同时在几个城市购买保障房。再加上信息不透明,没有全国联网,就会造成保障房资格审核的混乱。最后,在各地交界处,因为相邻区域的保障房标准不一样,老百姓会进行攀比,容易激发民间矛盾,并造成对政府的不满,所以全国统一的立法才是正道。

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