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空巢说明房价不高
2019-04-23 全球品牌网  张建平

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  副题:房产税强化了地方财政的土地依赖最近,一档叫做《明天我们如何养老》的电视节目连续在央视播出,再次把老龄化以及养老问题推到人们茶后饭余的中心。

  人口大省河南省几天前启动了一项名为“关爱空巢老人”的社会活动。

  来自各个方面的调研报告数据都表明,空巢(在农村地区更适合称为留守)现象已经是一个人们不得不面对的问题了。

  但是!本文不是讨论“老人”问题的,而只是关注“空巢”的。

  巢穴之所以冠以“空”,不光光是指老人独居,而且往往意味着居住面积的大,一个老人或一对老夫妻守着原来一家人居住的房子,人均居住面积由此变大是不言而喻的。强调中国空巢老人之多,无意中也披露了一个信息,即中国已经有、而且越来越多的老年人的居住面积是很大的。

  巢变空了,是因为小鸟离去了。小鸟离巢,并不是流浪去了,而是有了新巢。正如大家看到的,新巢往往还不小,往往还前瞻性地考虑到了孙辈们再次离巢之前的居住空间。所以,空巢的形成过程就是一个人均居住面积放大的过程——一方面是留下了老鸟居住的面积空荡了,变大了,一方面是小鸟们的新巢人均面积比原来往往放大了。小鸟另攀高枝择枝而居的行为形成了对房地产的强大需求,是房价的重要推升力量。

  也就是说,空巢的形成过程,直接造成了两个“问题”,一个是“空巢老人”问题,一个则是“高房价”。反过来,如果小鸟选择不离巢,或者对小鸟离巢的行为进行限制,既不会对住房供给形成压力而推高房价,又不会造成让社会和ZF头疼的“空巢”现象。这种一举两得的好路径,为何没有变成社会的选项呢?

  农村的留守老人和儿童住在哪里?当然也是在“空巢”当中,而且比城市空巢老人的巢还要大,往往是一个院落。农民工弃农务工,一方面造成了城市住房市场的需求增加,推高了房价,另一方面制造出来农村的留守老人和留守儿童问题。

  老人居住着空荡荡的大房子,这一被称为“空巢”的现象早已被关注如何养老问题的人们所关注到。关注点就在空巢老人身上,如果老人儿孙绕膝享受着天伦之乐,怕是《明天我们如何养老》栏目组就懒得入户调查采访了。针对空巢老人的“巢”,上海就曾经推行“以房养老”的制度,即老人以房子抵押从银行或者ZF的基金中获取养老资金。这听起来是一项非常有前途的制度,但是制度尚未推开,就悄然匿迹了。其中一项原因就是不少老人希望自己身后给子女留下一点财产,或者子女已经眼巴巴地盯着了这个空巢,只等老鸟升天了。

  也就是说,对住房条件的改善(更大更好)需求是高房价和空巢现象的共同之源。

  空巢之“空”,意味着对土地和空间的浪费。人们毫不犹豫地、大量地制造空巢,说明什么?说明了土地和空间资源的价格太过便宜,如果巢的成本很高,人们就不会轻易浪费而会珍惜使用了。

  这个道理和我们面对水、电、粮食的短缺时是一样的,因为水电粮的价格太过便宜,所以大量的浪费现象存在,人们不会珍惜。也因此,大学饭堂里饭菜的随意倾倒令人痛心。央视一则“请珍惜粮食”的公益广告称世界粮食产量的50%是被浪费掉了;也因此,各地纷纷推出了阶梯水价和阶梯电价,用提高价格的办法来迫使消费者珍惜资源。

  那么,同样,面对这么多随意被浪费的面积和空间,国家是应该提高房地产价格抑制对房地产的随意消费,还是应该打压房地产价格继续让人们随意空置巢穴?

  上周,经济学家姚树洁撰文炮轰郎咸平的地产论祸国殃民,姚指出楼价居高不下的原因是供不应求,而庞大的需求来源姚教授列举了“农民工,外地新来的学生(大学生,硕士和博士),本地没有好单位的老居民”三类人群。

  先说这农民工。农民工进城,主要是青壮年劳动力进城,直接的结果就是在农村形成“留守老人和留守儿童”现象。当然不能说农民工自私自利上不瞻老下不养小,他们怕是心有余而力不足,这更加剧了他们中的大多数对城市住房的需求,这就构建一个非常矛盾的局面,一方面是在农村大量的宅院变成“空巢”,两三个老小居住着空荡荡的院落,一方面是进城农民自己在城市没有住房而蚁居在出租屋,家乡那几乎无须成本的房子院落被空置着,而自己辛苦奋斗所得又用来满足住在城里的渴望而推高着城镇的房价。

  不过,作为经济学家,姚教授应该知道,并不是有需求就会推高价格的,因为经济学讲的需求是有效需求,即有支付能力的需求。大多数农民工都没有混到能在城市里置业的地步,能“混”出头的还是少数,再说外来学生(大学生,硕士和博士)。首先要说明的是,姚教授博文中所默认的外来学生都会留在学校所在地城市的现象是不存在的。上海北京等大城市的学生很少想到外地读书,即使到外地读书也大多会在毕业后回到原来的大城市。农村的学生愿意留在学校所在城市的多,但这个可以和农民工现象归为一类,读书和打工不过是不同的获取留居城市的资本的方法罢了。

  如果学生选择留在非家乡的学校所在城市安居置业,那么他们原来的家就会形成空巢,不论原居住地是农村还是城市,父母就变成了空巢老人,他们在学校所在地置业,同样对学校所在地城市的房地产价格起到了推升作用。

  实际上,对居住的改善的需求来自社会的各个阶层,而不是局限于姚教授所说的三个方面。包括被姚教授所攻击的公务员和国企职工也对进一步的改善有着无止境的冲动。

  现在,“本地没有好单位的老居民”已经成为城市老区改造中最吃香的一群人了,多少人对老居民因为老城拆迁改造而获得的巨大补贴羡慕不已呢。“老居民”早就再不是姚教授所认为的“弱势群体”了。

  “空巢老人”算不算弱势群体?大概应该算是吧,不管他们是否有钱。但是,无论是想把房子当作遗产留给已有新巢的子女,还是愿意把空巢当作以房养老的抵押,空巢老人们都不会希望房地产降价而是希望升值。这群弱势群体的意愿有人考虑过吗?如果房地产价格体系在声讨中崩溃,势必导致“空巢”的价值也严重缩水,那么,“以房养老”这条路也会随之被堵死。

  中国股市的现状可谓惨不忍睹,如果房地产也被人为打压到价格崩溃,那么国民翘首期盼的、总理许诺的“让民众获得更多财产性收入”怕也是要彻底泡汤了。我不相信国民当中大多数都是居无定所的流浪者,相反绝大多数都是住房拥有者,房地产的价格崩溃造成的冲击将殃及全民,绝大多数人不愿意看到自己的财产缩水,那怕是不算富有的财产。

  在推行以房养老当中不论是赞同的还是不赞同的,都不希望空巢价格缩水。而空荡的老巢的价格又和新巢价格密切相关,一损俱损一荣俱荣。民众一方面希望新巢价格一落千丈,一方面又不愿意看到老巢变得一文不值,同样是“民意”,自相矛盾,希望甘蔗两头甜,一个萝卜两头切,心情虽可理解,但ZF何以应对?

  对以上三类被姚树洁教授称为弱势的人群(农民工、学生、老居民),从国家干预的角度我们该给与扶持吗?该鼓励他们另寻新枝建巢的需求或者创造条件使得他们的父母变成独守大房子的空巢老人吗?该进一步加大对老居民拆迁的补贴还是在拆迁过程中直接把老居民老小分开同时制造出新一批空巢吗?我不认为这是合理的方向和做法。

  “高房价”的说法其实是极其隐晦的,仅限于大城市里的新建楼盘,而对城市中的“空巢”以及中小城镇和广大农村中一两千元乃至几百元一平米的住房排斥在外了。绝大多数产品市场都是分高中低档次的。现在人们对房地产价格的看法,很有点像站在高档酒店门前咒骂饭菜太贵诅咒那些一日三餐进去用餐的人而自己拒绝去旁边的大排档用餐一样。只不过zf不遗余力推行市场经济这么多年制造了一群为数不少的这群人。

  所谓供给不足的分析也是片面的,真正的完全的说法应该是:大城市好地段好结构低价位的房子供应不足。不过,大城市好地段好结构的房子应该是低的价格吗?谁又应该、有资格去享受这种位于大城市好地段好结构的低价格房子呢?

  中国当前有多少空巢?我们不妨粗略推算一下。当前老年人口1.8亿,平均空巢率按40%估计,即有7200万个空巢老人,按一个空巢内平均有1.5个老人估算,空巢数量大概是7200/1.5=4800万座。如果平均每座空巢面积为80㎡,则空巢总面积大概为:80*4800=384000㎡,即38.4亿平方米。这个估值和官方声称的竣工待售的商品房面积(70多亿平方米)已经是一个级别了。

  另一类和老龄化无关的空巢就是“二手房”。房子变成了二手,不是因为其原来的主人到大街上凉快去了,而是去购买一手新巢。二手房有多少存量?北京这类被看作人满为患的大城市二手房存量据说每地都超亿平方米,那么加上尚且未人满为患的二三线城市和小城镇的出租房,存量有多大?怕又是一个大数字了。

  唯物主义者的观点是一分为二,任何事物都具有两面性。对于高房价,客观地说,一方面对居民的居住需求构成了很大的压力,另一方面在抑制过快城市化、缓解空巢现象方面起到了无形的作用,相反低房价却人为地加快了城市化进城制造了超过城市发展水平所能承受的城市病、加剧了空巢现象地发展。

  对于进城务工并且“混”得不错而要定居下来的那部分农民工来说,能否以交出农村的宅基地换取在城市的置业基金呢?当然可以,不过这在现时受二元户籍制度的限制。

  最近的一份关于户籍制度改革的调查显示,农民急于进城,但城市并不欢迎他们,只是欢迎他们来打工来服务而不是居住下来。代表市民阶层利益的而不是代表他们所辖行政区域所有民众的市长们绝大多数反对取消城乡有别的户籍制度。

  反对土地国有化的思想非常幼稚。土地资源肯定是要被垄断的,差别仅是由谁来垄断的问题,不被国家行政垄断便是被私有资本所垄断,那种认为放弃国家垄断土地改为私有资本垄断就可以让我们得到廉价的住房的想法显得非常幼稚可笑,对资本的这份信任大概源于不少人把对资本的善良和社会责任的幻想当作了现实。

  房产税已经到了呼之欲出的地步了。不少人拥护房产税,基于一种期盼,即抑制需求从而抑制房价。但是,历来在产品市场上增加税收,都只能提高交易成本从而推高产品价格而非降低价格。不论税收是面向卖方还是买方征收。这在科斯对铁路公司的火车如果烧了路边农民的麦子时ZF该方案如何补贴的案例分析当中已经给出清楚解释了。扩容房产税其实就是推助房价上升而非抑制房价。

  房产税推出的真正作用,除了为ZF开辟了另一个看起来非常不错的税源之外,降房价只是一个能博得无知民意的借口。在对土地财政一片喊打声中,推出房产税,实际上是强化和深化了土地财政而不是改革了土地财政,地方政府将更加依赖余房地产领域的财政收入。

  解决之道是“分市”,把“有的住”和“住得好”分离。

  一方面在“有的住”层面,经适房廉租房要从非市场的zf渠道加大供给,而且关键是面向全民公平分配。分配不是交易,是非市场渠道(此贴结束时,惊闻总理正在敦促保障房要尽快入市)。

  另一方面,在“住得好”方面,要放开让市场自行调节,让高房价发挥其抑制无效的“住得好”需求的作用。高房价无形之中起到了限制和缓解“空巢现象”形成的作用,还能通过以房养老的方式解决空巢老人问题。这就是巧借市场的力量。

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