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当前楼市摆脱不了去库存化阴影
2019-04-23 全球品牌网  易宪容

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  随着上半年央行货币政策突然转向,开始进行价格调整的国内房地产市场好像又回到了2010年房地产宏观调控前。两年多来住房市场“量降价滞”的局面突然打破,特别是一线城市,不仅住房销售量突然爆升,房价也出现些许反弹。更有房地产市场分析人士指出,随着房价反弹及住房销售量增加,国内住房市场库存过多的局面已经改观,比如北京可销售的住房库存如果以8月份的销售量来计算,不到5个月就可以消化完。因此,要解决目前国内房价过高的问题,或要让房价不出现反弹,就得加大土地供应量,以便增加住房供给。

  对于房地产开发商及住房投资者来说,是十分愿意听到这样的判断的。但是这种判断不仅掩盖了当前全国住房市场的实际情况,也掩盖了人们对住房市场性质的认识。从今年1-7月住宅的销售情况来看,尽管近几个月的销售量特别是一线城市的住房销售量有所增长,但是同比少于2011年。2011年同期销售4.66亿平方米,而2012年只有4.30亿平方米。也就是说,持续了3年的住房销售高增长从今年开始有所下降。另外,从2009-2012年7月全国房屋新开工面积与房屋销售面积的情况来看,前者为57.4亿平方米,后者为36.74亿平方米,两者相差悬殊。这里当然有住房预售制所导致的住房开工滞后于销售的问题、商业地产库存量问题,以及保障性住房分配的问题,但也说明全国住宅市场存货过多是不争的事实。这一事实可从房地产上市公司存货总量的情况得到证实。2010-2012年中期,房地产的存货总量分别是9225亿元、11105亿元和14044亿元。房地产上市公司2012年中期的存货总量比2010年增加了66%,存货并没有随着住房销售快速增长而减少,反之,住房存货一直在积累。

  2009年以来,随着银行信贷过度扩张及住房市场价格快速飙升,暴利让国内各种资源都涌入了房地产市场,特别是涌入国内三四线城市,开发商生产积下的住房存货也就越来越多。别看2010年房地产宏观调控之后,住房销售面积仍然在增长,但实际上这几年住房销售的主力早就由一线城市转移到了三四线城市。在国内住房销售主力向三四线城市转移的过程中,住房投机不像早几年那样仅限定在一二线城市,从而使得三四线城市的房价也在这个时期快速飙升。比如我最近去的中部地区的一个县城,2009年当地住房均价1000多元(现在当地居民工资在1200元左右),目前房价上涨到5000元以上了。而房价快速飙升自然把绝大多数住房消费者挤出了市场。

  如果金融市场条件不变化,房价上涨,那么在高房价的情况下,住房投机炒作者仍然预期有他人来接捧,所以国内住房销售面积依然是一年高过一年。但是当金融市场条件发生变化时,在一个住房投机炒作为主导的市场,其住房销售量就会突然下降,甚至会出现销售零增长。因为在这种情况下,住房投机需求会突然消失。这就是近两年国内一线城市的住房市场所出现的情况。如果不是早几个月央行货币政策突然逆转,国内一线城市住房销售“量降价滞”的局面也会在全国遍地开花的,但央行货币政策改变了市场预期,住房投机炒作又开始进入市场。不过,从温州鄂尔多斯等地的房地产市场来看,地方的房地产泡沫已经开始破灭。温州等房地产泡沫破灭蔓延的速度不会非常迅速,对于全国许多三四线城市来说,房地产泡沫没有吹得如温州那般大,但是住房存货量巨大的问题已经十分严重了。因为,过高的房价把绝大多数住房消费者挤出了市场。在高房价下,这些消费者没有能力进入住房市场,国内住房市场的存货会快速增加。当前海南的情况就是这样。

  还有,不仅房地产开发商手上的存货量大,通过住房交易大量积淀在房地产投机投资者手上的存货量也很大。有人估计,截至7月底,房地产开发商大约还有200万套空置住房等着出售,另外还有3000万套房子正在建设。同时,还有人估计,过去15年中国建设了9000多万套房产。无论是在建的住房及投机炒作者手中持有的住房,目前都是一个巨大的量。因此,“去库存化”肯定是国内房地产市场最大的阴影。最近房地产开发商不愿进入土地市场也透露出这种信息。

  更为重要的是,整个住房市场的当事人都在根据自己的需求诠释住房市场的性质。比如说,当前住房市场性质以投机炒作为主导并没有改变,这使得不少民众用住房的做多做空来解释住房价格的变化。但是对于房地产开发、住房投机者及地方政府来说,他们以住房为消费品来解释住房价格,以为房价高是因为住房供给不足所导致的。正因为市场当事人对住房市场性质的解释有着严重的歧义,从而使得政府的房地产政策无所适从,房地产市场性质也就无法真正出现转变。住房市场性质不改变,房价便不能够真正得到调整,住房投机炒作者操弄的市场,真正有住房需求的消费者是无能力进入的,从而房地产巨大的库存也就无法释放。

  总之,就当前的情况来看,房地产开发商不可待价而沽,去库存化仍然是房地产市场最大的阴影,房地产市场什么时候能走出这个阴影,就得看住房市场是否出现性质上的转变。只有住房市场成为真正以消费为主导的市场,让住房消费需求不断得到释放,才能逐渐去除这个阴影。

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