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戳穿中国房地产崩盘论骗局
2019-04-23 全球品牌网  谢逸枫

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  导语:前几年房地产崩盘论和房价30%-50%暴跌的预期和猜想都一一落空,却导致中国千万许购房者痛失购房最佳时机。自2010年中央实施最严厉房地产调控政策开始,“谢国忠的房价暴跌论”一直未消停过,什么2011年房价暴跌30%以上,后又说2012年房价暴跌50%以上,再又说房价暴跌30%。还有“牛刀的房价大跌论和房地产泡沫破裂论”也是一直未停止过,什么房价断崖式大跌,什么房价一直狂泄,什么房价暴跌来临,什么楼市泡沫破裂。2012年8月份,一股中国房地产崩盘论歪风邪气正侵入市场,什么“叶檀的全球房地产软性崩盘”,“郎咸平的楼市离崩盘差半步”,“牛刀的房地产下半年破裂”,牛刀立贴为证,今年9月不算,中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后,房价泡沫破灭,中国经济开始转型。

  有报告称:2020年中国房价将从5500元下跌到4000元。民间经济研究组织“2012经济研究小组”报告称,从2012年到2020年,房地产行业将经历软着陆,发展的规模将得到有效控制。从2012-2020年,中国每平方米房价将经历从5500元到4000元的下跌,之后,房价缓慢回升,回复到4800元的水平。我认为,这样的报告估计毫无参考与利用的价值。一是如果房价下降到4000元,银行是否吃得消?二是地价成本都平均4000元/平方米,开发商怎么会赔钱卖房?三是中国经济是否吃得消,涉及60个相关产业的房地产一旦不行了。四是地方政府所谓的土地财政估计要崩溃了,保障房与地方债务的任务如何完成?

  我认为,房地产崩盘论简直太荒谬,找不到任何客观的科学根据和数据的依据,除了危言耸听之外,根本不存在什么合理的建议和意见他们再次预言房地产即将崩盘,房地产即将破裂。让人意想不到的是一直以“唱衰中国楼市和坚持中国房价暴跌论”的谢国忠今年9月份竟然破天荒承认说:“自己未看空中国楼市,一线城市某地段房子保值”,这可真是让人大跌眼镜。2012月份,郎咸平否认自己说过“楼市离崩盘差半步”,称是遭遇媒体中枪,并且表示中国房地产最升值。仔细想想和分析他们所谓房地产崩盘和泡沫破裂论的理论与数据,真不敢相信这就是所谓根据。叶檀的全球房地产软性崩盘根据无非是房价上涨到极限与货币泡沫破裂及拿香港楼市等其他国家的房地产比较,说全球房地产软性崩盘,简直是荒谬之极。显然,取这样的标题企图是吸引眼球,炒作市场关注度。

  我认为,中国政府一直在调整房地产市场,目的的长期健康有序发展,不是消灭房地产。譬如,截止到9月17日,60个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。房屋销售和土地价格等一些先导性指标显示楼市已经开始触底回升,尤其是房屋销售量大幅回升。

  我认为,所谓的“中国楼市到了生死存亡的时刻,中国经济到了最危险的边缘。”也是危言耸听。所谓的“香港犯的三大错误之中,我们已经犯了两个半,却不是证明房地产崩溃的根据与数据,而是说明房地产对经济与财政及金融的作用性。第一,政府垄断土地开发权,有意制造楼市火山,严重依赖土地财政,让房地产成为经济支柱。香港土地产权向来为政府所有,批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格越高,则政府收益越大。人们现在已经认识到,回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视,与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。香港房地产长期在经济中“独占鳌头”,金融服务业也是依赖房地产。

  分三个层面来说:第一层面:经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值,占香港GDP的比重已超过四成,整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。第二层面:财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。第三层面:金融依赖。房地产股历来是第一大股,占港股总市值三分之一,股票和房地产价格“互相拉扯,荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖,房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。

  我认为,按照中国内地的经济数据:第一层面:经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。第二层面:财政依赖。2010年,在两轮房市调控之下,全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高,同比增长70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高,为76.6%,这一比例是空前的,反映了地方政府对土地财政的极度依赖。第三层面:金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%,高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款,与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半,有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款,我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。

  第二,漠视负利率问题,鼓励资金进入楼市、股市,制造经济虚假繁荣。20世纪90年代初香港处于负利率年代,银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀,逼使人们四处寻找投资机会,以免银行积蓄被通胀吃掉。 但是,“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。早在1992~1994年期间,“豪宅”价格猛涨了6倍,甲级办公楼价格猛涨2.5倍,沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施,包括七成按揭上限,想要把楼市冷却下来,楼价稍有回挫。

  但是,“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了,根本不理睬负利率的问题。1994年他在搞政改方案,1995年在忙着搞“立法局”选举。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起,香港楼价先是收复一两年前的失地,然后在秋季开始,脱缰野马般屡创新高。 到了香港脱离殖民统治当天(1997年7月1日),楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成,连同1992年的第一轮炒风,楼价在五年内上升足足一倍半,让一个四十平方米不到的房子动辄要花两三百万港元。今天的我们呢?也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好,禁购令也罢,根本没有解决老百姓保值无门的问题。

  最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间,一年期的定期存款利率是3.5%,贷款利率是6.56%,官方公布的通货膨胀率在4.9%。这意味着什么?意味着你存款是亏钱的,贷款也是亏钱的,但银行怎么都不会亏钱。当然了,实际的通货膨胀率根本没有这么低,你不要以为你能赚到,因为你实际贷款的利率也没有那么低,如果你是房子以外用途的贷款,浮动利率是40%,也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗?目前,温州高息贷款月息突破一毛,就是说中小企业借100万元当月还清的话,还要还10万元的利息,利息相当于120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低,低于实际上的通货膨胀率,所以,这种利率政策就是逼着你去买房保值。

  第三,经济衰退就在眼前,却为了政绩,忽然不顾一切打压楼市。1997年10月8日,中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》,推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标:每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;十年内全港七成的家庭可以自置居所;将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候,每年私人住宅的供应量只有两万套,倘若计划实行,公屋与私屋的比例将达到4∶1,楼市不崩盘才怪。让人担忧的是我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺。2011年,北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作,2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什么概念吗?北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以,香港是以4∶1的重拳干掉了房地产市场,北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳!那么上海呢?

  上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米,其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句话说,上海现在计划的重拳是1.5∶1。而且我要提醒大家注意的是,上面这个1.5∶1或者2∶1其实我算得不对,因为中央和地方一直在修改计划,现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套,其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢?2010年商品房住宅竣工面积仅为6.12亿平方米,非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米,全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房,按平均每套75平方米计算,应该是7.5亿平方米的竣工建筑总量。按照3600万套来计算,就是27亿平方米。也就是说,我们实际上是以3.5∶1的力度来打击房地产市场。要知道,香港也不是保障房都竣工了房地产市场才崩盘的,而是才开工没几年房地产市场就完蛋了。过去,高房价是中国经济最大的泡沫,现在保障房才是最大的泡沫。

  我认为,显然,过于相信所谓的中国政府保障房的数据与作用是犯错的主要原因。保障房的目标不是降房价,与房产税的功能一样,在于解决更多人的住房问题。但是,保障房受到资金和土地及生产能力多个方面限制,根本无法在短暂时间之内完成。况且,中国政府公布的3600万套保障房数据随时会调整,仅仅是一个估计的数据。另外是中国目前的通胀率才2%,根本不是4.9%,负利率已经转正。中国楼市房价上涨十年根源:一是货币超发,中国增加500%。二是土地制度。地价上涨500%。三是商品房预售制。用购房者的钱盖房。四是通货膨胀与GDP10%增长,稳增长,房地产受益大。五是房贷按揭制度。银行给钱,投资投机炒房盛行。六是供求失衡。土地供应出现阶段性短缺,商品房与保障房供应不平衡。

  我认为,房产税开征目的“降房价论”简直太荒谬,鼓吹房产税能降房价太荒谬太离谱,是欺骗世人的不爱国举动。按照去年年底财政部对房产税改革的目的解释,个人住房恢复房产税的目的有四方面:一是调节居民收入和财富分配。二是健全地方税体系。三是促进经济结构调整及土地集约利用。四是引导个人合理住房消费。毫无疑问,房产税能抑制房价不靠谱:一是房产税不是抑制房价最好的政策。二是房产税开征的目的不是降房价。三是房产税只会增加持有者成本再转移到下一个购房者,推高房价。四是房产税暂时影响房价预期,但是长期根本无法消除房价上涨。五是决定房价上涨的主要原因是土地制度和金融政策及供求关系等税费收入分配。

  我认为,中国又是一个楼市黄金十年,上一个楼市黄金十年(2001-2010)未结束。相反,下一个楼市黄金十年(2010-2020)将来临。一是城市化的推动力不可忽略。二是货币继续超发是可以预见的。三是GDP增长去年9%以上,未来八年依然是8%-10%。四是土地制度与商品房预售制度不会取消,但会改善,供求不平衡依然存在。房地产行业在未来二三十年内仍有一定的发展空间,一是本轮国家宏观调控的重点在基础设施投建上。目前经济能否站稳回暖还是得看投资。制造业疲软,房地产在调控,所以国家宏观调控的重点应该在基础设施的投建上。二是此轮调控结果显著。国家对房地产的调控不是第一次。但这一轮调控从2010年5月份至今,可以说是最长的。而此轮调控的结果也是显著的。房地产开发投资增长率从2010年的38.2%到今年的10.3%,总体回落了26.96%。

  我认为,三是人口拐点已到,房地产购买力驱动不足的观点缺乏科学根据。人口增长对于房地产前景起着决定性的影响,这样的观点,所以认为“房地产行业的好日子已经到头了。”是站不脚的。四是从城市化的角度来看,房地产仍有不小的空间。目前,我国城市化率才达到51%,人口向东部聚集的趋势仍在进行。而从人口结构来说,2008年,中国小学毛入学率达到了99%,而大学毛入学率达到了23%。2008年,上小学的这一代人群将以极大的比例在2020年左右进入大学完成高等教育,而这一人群财富创造高峰期在2030年-2050年。房地产好日子没到头,再火20年没问题。

  我认为,明年3月楼市回暖,房价向上小幅上涨。一是供求关系发生逆转,新开工面积下降。二是房企资金相对宽松,融资渠成本下降。三是最严厉房地产调控今年年底收官,市场回暖加快。四是地方投资近20万亿发挥影响力,拉动投资和需求.五是限购限价限贷政策逐渐退出,房产税难大范围扩大试点。因此,2013年中国房价全面上涨。一是全国主要重点城市住宅库存大降,新增商品房供应和土地供应缓慢,市场供应缺口巨大。二是房地产调控由严厉转向微调再进入维稳,今年年内调控将进一步放松,特别是货币政策和税费政策及限购限价政策调整。三是购买力需求爆发反弹,提前买房主力不仅是首次刚需,改善需求将随时爆发。

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