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开征房产税房价不会应声而落
2019-04-24 全球品牌网  贾康

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  房产税正成为各方关注的热点。我认为,房产税的目的并非仅仅为了打压房价,它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆,来形成多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。

  上海重庆已启动试点房产税改革,所涉税种是房地产税或不动产税。现阶段多种因素制约之下,这一改革引入了两个实质性的新机制:一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房;二是要做一定形式的税基规范,确立房产评估值概念。虽两市试点方案细则不尽相同,但都显示了向较标准的房地产税/不动产税靠拢的趋向。

  征收房产税有其必要性。

  首先,中国的直接税比重偏低,间接税比重很高、在全部税收中占比近70%,这形成中国中低端消费大众“税负痛苦”的重要原因。

  其次,中国地方税体系不成型,使地方财政出现基层困难、隐性负债、土地财政等问题。地方政府没有成型的地方税体系,没有大宗稳定的主体税源,导致其必然看重土地批租,“招拍挂”中力求把价位冲得很高。

  再次,收入分配、财产配置中差距拉大,影响社会和谐安定。

  开征房地产税的可行性包括下几点:

  1.现在的土地出让金,其性质是土地使用权的价格;而房地产税,其性质是使用权持有人所必须缴纳的法定税负。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的关系,不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。2.以往土地出让金的生成价位较高,而一旦推出房地产税,其生成价位会相对较低,这种差异也并不是开征房地产税的硬障碍。完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。

  3.我国土地国有性质与国外土地私有制迥异,有人认为这形成了法理冲突,其实这两者并无硬冲突,不存在法理障碍。从英国香港的经验看,房产税可以对私有、公有一视同仁。同时,国有企业“利改税”的经验也可援引。

  4.开征房地产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面的配套支持。已在十个地方推行数年的物业税“模拟评税”工作,相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等,都提供了丰富经验。

  5.房产税在市场经济国家有丰富经验,中国完全可以结合本国国情,借鉴吸收形成“后发优势”。

  舆论上有一些说法,指摘上海、重庆两市的试点成效不足,“动静不大”:一是税收收入很少;二是两个城市房价并没有急速下跌。

  我认为对房产税试点效果的评判不能过于表面化。因为在上海、重庆这样的发达地区搞房产税,最重要的任务不是筹集收入,而是调节市场,影响人们的住房消费,并为财税体制改革提供配套。房产税是年复一年征收的,未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。

  开征房产税,房价并不会应声而落,目前我国城镇化水平在40%左右,到70%—80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国城镇化进程中不动产价格上扬的基本趋势。但是房产税的实施,会使上扬曲线的斜率降低。试点后,两地的高端不动产,都明显出现了成交量下降、价格趋稳,这就是很明显的正面效应,是改革已体现的作用。

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