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真的泡沫,就该破裂
2019-04-24 全球品牌网  杨红旭

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  今年以来,先后有三个城市的楼市频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯,供应量严重过剩,价格大跌,成交低迷,部分房企资金链断裂,少数项目停工,有烂尾风险。二是温州房价大跌,部分房企资金紧张,有老板跑路。三是贵阳,潜在住宅供应量大,但成交平稳,价格近几年并无大涨,当前亦无大跌。

  近日关于温州的新闻较多,有媒体报道“温州房价大跳水,楼盘最大跌幅超50%”。从世界房地产发展史上看,一个地区房价整体下跌三成,就可算作泡沫破灭。当前温州有楼盘价格较去年上半年高点下跌五成,但全市房价不可能下跌这么多。

  从市场数据来看,自去年下半年以来,温州房价一直领跌全国。如今年9月,全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%,而温州下跌幅度最大,为16.4%(70城中不包括鄂尔多斯,尚不知两市哪个房价跌幅更大)。当然,这只是房价指数,波幅小于实际成交价,相当数量的楼盘价格同比去年9月,跌幅应达三成左右,可认为是“泡沫破裂”。

  温州房价泡沫缘何破灭?一方面,这是行业疯狂的代价。一般市场规律:涨得高,跌得深。2009-2010年,全国房价经历了一轮上涨,其中多个月份温州领涨全国。如今不仅温州,整个浙江都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。今年9月,温州房价跌幅最大,其后依次为杭州宁波金华。涨时步调亦一致:2010年1月,温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。

  另一方面,行业外部环境恶化。去年以来,全国经济增速下滑,以民营经济为主的温州,情况尤其糟糕。很多温州开发商的主业是制造业,主业不景气,对房地产辅业的资金支持大减。而去年全国少数地区民间高利贷泡沫破灭,其中以鄂尔多斯、温州最严重。相当部分高利贷资金流进房地产开发领域,或直接投机购房,房价下跌,加上实体经济萧条,导致高利贷链条断裂。去年6月底,温州不良贷款率为0.37%,今年9月末升至3.27%,远高于今年三季度全国商业银行0.97%的不良率。信贷资产变差,银行不愿放贷,企业融资更加困难。

  温州一直是中国民营经济最为发达的地区之一。2009年以来,温州房地产市场由直线上涨,转为直线下跌,既说明了国家房地产调控在温州效果显著,又反映出市场机制也在调节房价水平。这应属政府“有形之手”和市场“无形之手”在楼市中共同发挥作用的典范。

  当前,全国房地产市场正在走出低谷,随着3月以来成交量持续活跃,价格也由跌转涨,但近期涨幅收窄,基本趋于平稳。正如温总理所言:调控初见成效,但效果还不稳固。对那些房价明显偏高的城市,地方不应有意托市,而应让市场机制说话。反之,假如房价没有泡沫,那么即便调控从严,也不必担心楼市会崩盘。

  从购房者角度分析,近些年温州人在投资房产方面,未免有些丧失理性。2003年开始,“温州炒房团”声名渐隆,先是去上海炒,后来全国多个城市都出现了他们的身影。据新闻报道,2009年底和2010年在房价高点入市的温州炒房者,至今被套者不在少数,被套在自家门口的也大有人在。

  我们从不否认,中国房地产市场仍有较大的发展空间,长期来看,房屋保值增值的属性仍然存在,自住性购房者何时入市都无妨。但温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭,为那些依然对炒房怀有浓厚兴趣的国人,敲响了警钟。

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