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房价变化的结构性分化:日本的经历
2019-05-08 全球品牌网  鲁政委

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在价格持续上涨15年之后,中国房价的高热已然逐渐褪去。2014年6月25日央行发布的最新居民投资意愿调查显示:仍有21.2%的居民预期房价还会继续“上涨”,但“房地产投资”已从多年持续高踞的榜首滑落到第三位,列“基金及理财产品”和“购买债券”之后。

 

是时候冷静下来,重新思索一下未来房地产的走势了。为此,笔者系统考察了20世纪80年代日本首都圈的地价在泡沫经济生成、上涨、下跌、回稳的全周期中的涨跌变化,简要结论报告如下,以资借鉴。

 

日本的房地产泡沫之生成恰与利率市场化与同步。分析显示,在利率市场化过程中,银行的盈利压力会迫使银行更加强化对高收益资产的追逐,由此将资产配置系统性转向高风险资产,房地产是其中最主要的领域。随着泡沫经济的破灭,到1998年,日本主要银行的不良债权达到了名义GDP的6%,如果加上1992年以后累计核销的损失贷款,则对名义GDP的比重则超过了10%。

 

特别值得关注的是,在美国、日本利率市场化的过程中,我们都清楚看到了商业银行的资产结构系统性地向房地产领域倾斜。这构成了利率市场化后期、伴随着房地产市场的调整从而诱发银行成批倒闭的最主要根源。

 

日本房地产泡沫的全周期,是从1984年房价开始上涨到1991年达到历史高点,然后持续下跌,直到2005年房价才基本在谷底逐渐企稳。

 

从地价平均来看,东京首都圈所有地区1991年(泡沫经济时的最高峰)的地价至少都达到了1984年(地价开始上涨的起点)的1.5倍以上,涨幅最大的区域甚至超过1984年地价的4.5倍,平均约为1984年地价的3.0倍左右;而到了2005年前后,则所有地区的地价都回到了1984年地价的1.5倍以下,各地区平均大致为1984年地价的1.0-1.1倍左右,这意味着相对最高点至少跌去了50%;跌幅最大的地区,其地价相当于1990年的高点跌幅达到80%,甚至较1984年还低50%。

 

从结构来看,东京周边地区在泡沫时期的“涨幅”最大,泡沫破灭后的跌幅也更大;从左右涨跌的影响因素看,向东京通勤的便利程度决定了跌幅的大小,更便利的地区跌幅也相对更小,因而,距离地铁站1公里内的跌幅更小(需要说明的是,在长线路的地铁最远端,即使离地铁站近,也不属于通勤便利的地区,比如地形狭长的千叶县就是如此);在泡沫经济顶峰,别墅一度在东京周边地区得到了良好发展,但随着泡沫的破灭,居住开始重新回归城区公寓型住宅,美国次按危机后也出现了类似的“回城潮”。

 

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