全球品牌网
中国楼市真的能“梦回2009”吗?
2019-05-12 全球品牌网  张平

关注营销,关注创业--添加微信公众号《创业项目加盟大全》:微信号:xiangmu114


系列专题:2009中国营销

 习李政府执政以来,连续两年的政府工作报告,对房地产市场的表述都有新意。2014年的报告,近8年来首次没提房价。而今年的变化更大,不仅时隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”,还去掉了几乎每年都有的“抑制投机投资性需求”。

翻阅自2005年以来的历次政府工作报告涉及房地产部分,上次政府工作报告中不提抑制投机投资,并且鼓励住房消费,则要追溯到2009年。当年的楼市最终在政策的剌激之下迎来了大反弹,因此有媒体总结:今年的楼市政策是“梦回2009年”。

事实上,当前国内房地产形势的确堪忧,去年全国住房销售面积出现房改16年以来的第二次年度下跌,前一次是2008年。虽然去年11月底央行降息,力助40个重点城市12月成交量创出历史新高,但市场热度仅维持了1个月。进入2015年后,新房成交量迅速回落到去年救市前的平均水平。今年前2月的成交量甚至低于过去两年的同期水平。

而这次,政府工作报告中的措辞与2009年确有几分类似之处,再加上央行春节过后宣布今年的首次降息,市场对宽松货币预期有所加深。这都让很多人觉得现在似乎又回到了2009年,中国房地产泡沫不会破,作为拉动中国经济增长引擎之一的——房地产的春节即将到来。不过,笔者认为,当前的楼市已物是人非,与2009年炯然不同,投资者切忌将回光返照,当成现在是抄底楼市的大好时机。

首先,2008年底的金融危机,属于外部因素,当时国内楼市泡沫并不大(既使在上海,房价也只有1.2-1.5/每方米),再加上中央政府的“四万亿”投资、降息、减税等一系列政策的共同剌激之下,市场最终得以反弹,而且这种反弹一直持续到了2013年。

而现在房地产的衰退来源于内部,因为自1998年房改以来,房价一连涨了16年,自身有调整的需要。再加上本届政府立主于改革,通过改革红利的释放来拉动经济可持续增长,所以不可能再像2009年再样推行极度宽松的货币政策和财政政策。

再者,从银行方面来讲,当年银行信贷扩张大跃进,一下推高了当时的房价泡沫,也使2009年的M2增速高达29%,结果造成银行不良资产率急剧骤升的恶果。而现在银行在风控方面的意识增强,面对自有资金成本上升,房地产行业风险增加,银行业已自发作出调整,房地产市场由原来的香饽饽,已变成了鸡肋。房价继续向上的空间已经没有。

其三,2009年各级政府力推房地产市场火爆,意在维系经济高速运行。而现在各级政府均降低了GDP增长预期,即使出台的一系列利好房地产政策,其意图也是要想去库存,让房地产泡沫软着陆。从全国宏观层面来看,占据全国新房销售面积30%的前40个重点城市销量已接近饱合,就算目前的存量住宅完全“去库存”也好几年。

更要命的是,多数二三线城市的新房人口增速落后于房地产成交额,房改房增值带来的隐形红利也在逐步消失。多数二三线城市的新房人均拥有量,已接近甚至超过一线城市水平,如果未来没有人口持续增长,住房需求将缺乏有效支撑。而作为一线城市来说,动辄数百万的房价,一旦投机投资者退出,自住型消费群体又无法接替,房价泡沫更有崩溃的可能。估计一线城市房价开始比较抗跌,但最终难逃回归理性价位的宿命。

最后,2009年时除了股市,就是房地产投资,民众投资的渠道相对现在少了很多。而现在互联网金融信托、银行理财产品、海外置业让很多人有了更多的投资选择。人们大可不必动用巨额资金来谋取较高回报。随着投资渠道多样化、利率市场化,投资者完全可以用不多的资本投资,来获得相对不错的收益率。而鉴于房地产泡沫风险巨大,更多的资金分流到其他的理财市场,则是未来大的趋势。所以国内房价再不可能再有大涨的空间。

所以今年虽然政府工作报告为了确保整体经济的确定,将鼓励住房消费写了出来,而且各级地方政府也都给房地产调控松了绑,但是并不意味着2015年房价就会攀升。我们在政府工作报告的涉及房地产部分中可以看出中央的三大意图。

其一,对于库存较高的城市,地方政府可以通过购买存量房转为保障房,给低收入群体住房进行托底。主要措施包括今年提出的“实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房”。而去年提出的新型城镇化政策中的重要组成部分——城市棚户区改造,今年将继续增加110万套至580万套,这是通过拆迁来增加住房需求,减轻商品住宅需求下降的影响,同时也惠及了民生。

其二,中央政府在调低GDP增速,预期房地产投资下降大势所趋的情况下,增加铁路、水利等基础设施投资,这两项今年的投资目标高达1.6万亿人民币,比去年几乎翻倍。因为调整经济结构,无法一蹴而就,房地产投资增速放缓,制造业投资不振,那只能通过基建投资来拉动经济增长,不过同样是基建投资,中央也要力争通过PPP的形式引进民间资本投资,以便更好达到“简政放权”的效果。

其三,确保房地产“软着陆”。 在“稳中求进”的转换阶段,仍需确保整体经济的稳定,“稳定住房消费”的重要性无疑就凸现出来了。在本次工作报告中提出的六大消费引擎中,住房消费是唯一的实体商品,也是总量最大的消费。住房消费同时又能带动投资和上下游众多产业。所以确保房地产投资对于稳定经济增长,促进深化各项改革至关重要。

2015年政府工作报告中,之所以提出“鼓励住房消费”就是因为国内经济要稳增长,离不开房地产业,只有房地产业的稳定,国内经济结构转型才能有效进行。但这并不意味着,像2009年那样的房价大涨的情况会再次发生。虽然政府工作报告中颇有让人“梦回09”的味道,但是现在的楼市与2009年相比,早已物是人非。中国房地产的大调整期已经来临。

 

【作者微信号】:bzzcaijing

 

张平欢迎与globrand(全球品牌网)作者探讨您的观点和看法,张平,北京追求者企业管理咨询公司总经理,在国内率先创造性提出“共建四化企业,缔造卓越品牌”的思想,是追求者品牌文化定位模型、品牌战略MISRIM模型和271品牌卓越运营模型的设计者,是国内为数不多的具有系统品牌思想体系的品牌咨询专家。擅长咨询领域:品牌创建、产品体系规划、以客户为中心的组织建设。讲授的《共建四化企业,缔造卓越品牌》课程被企业家誉为品牌建设的行动指南。联系方式 电话:13701364369,EMAIL:onehigh@sina.com QQ:648926888 (与我联系时,请说明您是在“全球品牌网”看到这篇文章的。) 进入张平专栏
欢迎与globrand(全球品牌网)作者探讨您的观点和看法, 张平,北京追求者企业管理咨询公司总经理,在国内率先创造性提出“共建四化企业,缔造卓越品牌”的思想,是追求者品牌文化定位模型、品牌战略MISRIM模式和271品牌卓越运营模型的设计者,是国内为数不多的具有系统品牌思想体系的品牌咨询专家。擅长咨询领域:品牌创建、产品体系规划、以客户为中心的组织建设。讲授的《共建四化企业,缔造卓越品牌》课程被企业家誉为品牌建设的行动指南。联系方式 电话:13701364369,EMAIL:onehigh@sina.com
(与我联系时,请说明您是在“全球品牌网”看到这篇文章的。) 查看张平所有文章
 相关文章
电脑版 | 关于我们 | 联系我们
手机品牌网 i.globrand.com 浙ICP备09082595号
关注项目,关注创业,请加微信公众号:xiangmu114