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中国房地产何时崩盘?
2019-05-12 全球品牌网  马光远

  最近中国房地产最大的事是两个之前市场发疯的城市,上海深圳相继出台了非常严厉的调控政策,为市场降温。特别是上海无论在限购政策,还是限贷政策上,都堪称史上最为严厉,再加上明确禁止首付贷等金融工具,如果真正执行,对市场的影响之大不可小视。

  从目前舆论的效果看,政策的威慑力还是相当大。今天凌晨我飞抵深圳,深圳接我的地产界的人士告诉我,深圳的成交量下降明显,市场的观望情绪很大。

  同时,在地产问题上,我一直比较认可高盛的哈继铭先生在博鳌论坛,对于中国房价发表了引人关注的观。他认为中国的房价应该到了跌的时候,但政府不让跌。在他看来,中国房地产的泡沫是全球最大的。为了避免误解,根据媒体的实录,将哈继铭先生的原话附在后面:

  (中国)房地产的情况和汇率很类似,就是中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了,之所以没有下跌是我们政策在不断地推动它。包括舆论上的推动,包括地方政府出的一些政策,包括金融政策的放松,在努力地使得有更多的人可以来买房子,目的当然很直接的就是稳增长、稳金融,但是我觉得这些措施可能都是过度地注重了短期的利益、短期的稳定,它可能是以更长期的不稳定为代价的。

  因为我们知道中国其实房价是很贵的,大家都说香港房价贵,是香港房价是贵,但是香港的房价收入比在全世界来看是除大陆以外最高的,它是15。6倍,那么纽约伦敦差不多都是在10倍、12倍,日本东京只有8倍,你知道中国深圳是多少吗?28倍。上海和北京也都是超过香港的,所以有很多人说香港(的房地产)是世界上泡沫最大的,我觉得不是,中国大陆的房地产是泡沫最大的,远远大于香港的,远远大于全球的。

  我总结一下,哈继铭先生表达了两个观点:一是中国房价应该跌但是我们不让它跌;二是按照房价收入比,深圳的房价收入比远超东京、纽约、伦敦,中国的房地产泡沫是全球最大的。

  说实话,哈继铭先生的这两个观点,我既同意,也不同意。同意是在于,中国很多存量极其惊人的三四线城市,房价居然没有明显的下跌。按照基本的供求规律,这些城市的房价没有任何支撑,不下跌的原因,一是开发商其实已经没有太大的降价空间,二是地方政府根本不愿意让其降价,降价在目前整个去库存的策略中是基本不被考虑的选项。但,这仅仅指三四线供大于求的城市,对于一二线的热点城市而言,我很难理解,在货币放水、房地产救市政策明显出台的情况下,需求依然存在,房价怎么可能跌。中国房地产最奇怪的地方就是,高价格不见得有泡沫,低价格不见得没有泡沫。

  一二线城市的房价高吗?哈继铭先生是用房价收入比来说中国房地产泡沫最高,其实,就绝对值而言,到海外置业的中国人突然发现,日本帝国主义和美帝国主义的房价在绝对值上都比中国便宜很多。我过去一直给很多搞房地产研究的人普及常识,不要拿房价收入比来说中国房地产的泡沫,因为房价收入比不是一个很好的测算房地产泡沫的指标。

  中国热点城市是典型的“许三多”——钱多人多需求多。比如北京,北京目前的房价和很多北京普通人根本没有任何关系,五环内均价6万左右的房价,不要说一辈子,就是从乾隆爷时候开始攒钱,也买不起。北京的房价对应的是全国,甚至全球的有钱人,拿中国的钱和北京的房子比,仍然是钱多,而不是房子多。这就是北京、上海、深圳等地的房价绝对值远高于很多国际大都市,但房价仍然会上涨的原因。拿房价收入比来衡量中国的房地产泡沫,这个指标根本不适用。

  但是,我同意哈继铭对于中国房地产泡沫是全球最大的判断!而且我认为这个泡沫主要不是在高房价的一二线热点城市,而是在天量库存的三四线。中国房地产如果真的崩盘,那一定是三四线先崩盘。这是一个基本常识。所以,目前中国房地产政策最大的尴尬是,在政策的刺激下,政府期待热起来的地方根本热不起来,而不该热的一二线城市却高烧不退。于是在去库存的周期下,却又自相矛盾地出台严厉的调控措施去遏制疯狂的行情

  在之前很多文章里,我提及本次一线城市房价疯涨时出现的一个令人不安的现象:买房者和房者都非常恐慌,以一种末世的、视死如归的心态在参与这个游戏。买房者的恐慌是过去的多次暴涨让其不敢等待,而卖房者的恐慌在于从内心深处感觉这种疯涨缺乏支撑和逻辑。我一直说,疯涨不可持续,疯涨会让中国房地产的大调整提前到来。上海、深圳被迫出手,是不忍看到反弹的趋势早早夭折,这次出手是真的为了救,是为了避免疯涨引发暴跌的结果,而不是打。

  面对一个不听话的、惹是生非的儿子,家长有时候会当着众人的面收拾儿子,但一回到家,立即安抚。按照这个逻辑理解上海、深圳的政策,基本是对的。

  但是,如果限购、限贷以及打击首付贷等措施见效,包括北京打击各种不符合买房资格的人的行动是真的,那一线城市今年的早春行情恐怕会迎来真正的春寒。一线城市销量和价格的调整恐怕很难避免。

  尽管中国房地产泡沫真的已经很大,但要讨论泡沫何时破灭仍然不属于我的专业和兴趣范围,谢国忠老师在这个事情上表现出了多年来持之以恒的精神。对于这个问题,我的回答仍然是三个100%:第一,中国房价100%太高,不承认房价太高不实事求是;第二,中国房地产迟早有一天100%会崩盘,因为所有国家的房地产在经历非理性繁荣之后最终的命运都是崩盘,无一例外;第三,中国房地产什么时候崩盘,我100%不知道。因为经济学根本预测不了资产价格何时崩盘的问题,如果谁说自己预测对了,用我的朋友王牧笛的话说,这个人一定是个骗子

  但是,我可以肯定地说,2016年中国房地产不会有太大的问题,一线疯涨不可持续,但20%的城市的房地产复苏的趋势不会改变。

欢迎与globrand(全球品牌网)作者探讨您的观点和看法, 马光远:经济学博士,执业律师。致力于公共政策和上市公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》等多家媒体的专栏作者。作为中国律师,主要在上市公司并购、公司治理和反垄断等领域,为客户设计交易结构和中国法律的解释工作。Email:mgy7233@hotmail.com(与我联系时,请说明您是在“全球品牌网”看到这篇文章的。) 查看马光远所有文章
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