全球品牌网
房地产泡沫,会破灭吗?
2019-05-12 全球品牌网  毛寿龙

关注营销,关注创业--添加微信公众号《创业项目加盟大全》:微信号:xiangmu114


   房地产泡沫一般是金融投机形成的,这是肥皂泡,容易破裂。但如果房地产泡沫是政府权力、开发商开发特权和购买者特殊产权形成的,那就是钢铁结构的泡沫。它不会轻易破灭。这些泡沫的消失,需要政府系统的治道变革,从管制性政府转变为公共治理的政府。

  1、四个发展阶段

  发展中国家的市场经济,其发展都有一个规律。第一个阶段,消费品市场迅速形成,由此带动农业和轻纺工业的发展,并带动重工业的发展。消费品市场的迅速发展,导致消费品生产过剩,并形成消费品在竞争中出现细分市场。这个过程大约10年即可完成初级市场,20年就可以形成细分市场,30年就可以形成自己的大品牌,进而进入国际市场。在这个过程中,刚开始很容易形成通货膨胀,因为消费品市场的消费品,基本上都是CPI指数的元素。所以,很容易有政治效应,也很容易导致政府过度管制价格。不过,只要继续往前走,这些问题都容易解决。而且越到后来,消费品的相对价格都会大幅度下降,CPI一般都会处于比较低的水平,大家比较担心的往往是通货紧缩,也就是CPI指数出现负。

  第二阶段,因为制造业的发展,带动大企业的发展,并因此引发企业产权证券化,从而形成资本市场资本市场逐步发展,10年初具规模,大家都赚钱,像消费品市场一样,也会出现“通货膨胀”,不过CPI指数,往往表现为股票市场指数,这个不像CPI指数被认为是不好的,而是大家都发财致富的机会。在这里,财富的计算,不是实体产品的数量,而是股票的市值。一般来说,20年内就会首发第一波证券投机过剩而整体性泡沫破灭。股市跌上一半到三分之二,然后进入调整期。然后逐步走出低谷,并进一步发展。主要看其治理结构是否到位。如果不到位,就长期低迷,即使发展也容易出现泡沫化和崩盘。如果治理到位,就会稳步发展,而且第二轮、第三轮的股市泡沫还会继续发生。每一次发生,都是股票市场的迅速发展,市值总量的跳跃性成长,当然也意味着可能发生的所谓“股灾”。

  第三个阶段,消费品市场和资本市场的发展,引起房地产和资源市场的发展。房地产市场首先满足大批中产阶级的住房需要,同时满足城镇化快速发展的需要。房地产市场的发展进一步提升了经济的等级。房地产市场大约10年就可以得到大规模的发展,并迎来第一个泡沫。因为金融市场发展比较初步,在证券市场比较大风险的情况下,在成熟的房地产市场可以一枝独秀。这时,如果金融市场比较发达,比较自由化,那么房地产市场会迅速进入金融的泡沫,并因为金融投资者资金链的问题而出现房地产泡沫破灭。房价大约会跌掉一半左右,当然有的跌得多,有的跌得少。金融危机调整过来,刚需趁低价进入市场,大约5年左右,房地产市场就会逐步恢复到泡沫破灭之前的价格,然后进入正常运行阶段。地产市场和资本市场交替发展,交替出现泡沫破裂,但三五年又恢复到原来的水平,成为市场迅速发展的逻辑。当然,与市场化的资源相比,与自然越接近的资源,越因为缺乏市场结构的支持而出现短期的价格泡沫,而长期来说,自然资源的价格,尤其是其相对价格,基本上是下降的趋势。

  第四阶段,金融市场迅速发展,各种金融产品,五花八门。而且证券市场和金融市场也出现了更多的衍生产品,从而进一步分散金融市场和资本的投资风险。整个经济进入非常复杂的阶段。如果经济体足够大,而且和国际市场融合足够深,那么市场经济的自稳定机制就会充分体现出来。整个经济的不稳定性更多地来自政治的单一性,或者社会自身的单一性。这个阶段,需要很好的金融治理结构的支撑。如果没有金融治理结构的支撑,就会出现金融市场的不发展。中国金融治理结构支撑不是很好,但由于互联网技术的发展,倒逼金融市场化发展,于是在中国出现了一个金融大发展的高潮。当然,这里也存在着同样的“通货膨胀”和泡沫破裂的交替逻辑。

  2、中国的房地产的确有泡沫

  在这种背景下,当前中国的房地产的确是有泡沫的。但这种泡沫是因为各种市场的不发达引起的。比如企业资本市场和金融市场不够发达,投资机会稀缺,导致更多的资金进入房地产市场。比如农村房地产没有进入市场,但农村的资金可以进入城市的房地产市场。比如城市的房地产市场本身行政性分割,各种身份的房地产其市场交易成本相差很大,导致交易成本最低的商品房泡沫最大。再加上城市的行政性等级化发展机会,公共服务的行政性等级化供给,都使得经济机会行政化分布,从而让一线城市看起来泡沫更大,二三线其次,然后是再小一点的城市。广大的农村机会没有泡沫,反而看起来有点房地产通缩。

  所以,这种泡沫是行政性的泡沫,而不是金融性的泡沫。只要行政性元素不消失,这些泡沫就是钢筋一样的硬泡沫。就如北京房子很贵,但买卖人都不会认为北京房子会大幅下跌一样。其背后就是这些行政性要素的支撑。

  3、中国房地产泡沫,会破灭吗?

  更重要的是,在房地产市场可能出现泡沫破迷的情况下,市场本身也被一系列的政策性因素所分割。尤其是限购措施,使得消费者身份化,有钱也不一定能买房。这虽然导致了很多假离婚,但也在消费层次给予房地产泡沫以足够的支持。住房交易量因为生产和消费的多重管制,信贷政策和税费政策的多种重压,而逐步刚性化。泡沫的形成需要狂热的生产和消费,以及因金融资本介入而形成的短期过热的套利活动。泡沫的破灭也要一批狂人投资者短期内的资金链紧张乃至断裂。但这一切都被超强的行政管制所格式化,这一个格式化没有消灭房地产市场,却给高热度的房地产市场以冷却剂式的支持。

  所以,在充分发展的市场里,房地产泡沫都是金融泡沫,房地产泡沫的破灭,是大批投资者资金链的大批断裂。但是在半吊子金融市场的背景下,在高度行政化、等级化、格式化管制的背景下,房地产泡沫的产生,只能是政府管制的危机。

  但这种管制危机不会轻易出现,因为在房地产市场里,作为管制者的政府,和房地产开发商,以及房地产购买者一样,都是重要的获利者。政府通过高税费和高度的管制获利,房地产开发商通过管制市场获利,而一般购房投资者虽然是散户,但与政府的利益高度一致,其产权和小产权、不完整的产权相比有政策的优势。政府是有权者,房地产开发商是有特权干活的,即使购房投资者是散户,他们也是必须保护的业主,他们因为其特殊的产权而成为高度管制之市场的既得利益者。这些人都依靠房地产市场的发展获得了巨大的利润。这三类人,几乎享受了大部分市场的利润。

  如果这三者都不会出现严重的资金链问题,中国的房地产市场,即使在很多人眼里有泡沫,在理论上也可能如此,与欧美市场比也可能如此,但在真实的世界里,这些泡沫,却不是一般容易破裂的泡沫,而是特殊的,由钢铁炼成的泡沫。

  金融投机造成的泡沫是肥皂泡,容易破灭。政府权力、房地产开发特权、业主特殊产权,这三者形成的钢铁结构形成的泡沫,不是肥皂泡,自然也不容易破灭。

  除非政府的治理体系得以重新建设,政府的治理能力从行政管制能力转变为公共治理能力,政府的税收也因此而从管制性收入转向公共服务性收入。那时,政府就成为有限的政府,市场就会成为充分发达的自由的市场。房地产泡沫不会轻易出现,一旦出现,市场也能够内生地调整。

  当然,如果有发达的市场支撑,即使政府的公共治理到位,这个泡沫的破裂也是经济周期的一个环节。只要资金链能够得到延续,谁能够熬过三五年,一切都会恢复正常,而下一个所谓的“非理性”繁荣,也将等着你。

查看 毛寿龙 所有文章
 相关文章
电脑版 | 关于我们 | 联系我们
手机品牌网 i.globrand.com 浙ICP备09082595号
关注项目,关注创业,请加微信公众号:xiangmu114