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本轮一线城市房价暴涨背后的真相
2019-05-12 全球品牌网  张平

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本轮<a href='https://i.globrand.com/baike/yixianchengshi.html' class='nlink'>一线城市</a><a href='https://i.globrand.com/special/fangjia/' class='nlink'>房价</a>暴涨背后的真相 - 不执着 - 不执着财经博客

 

2015年初起,我国房地产市场出现明显的分化走势,以北京、上海深圳为代表的一线城市“价升量增”,而大多数三、四线城市去库存压力有增无减。房地产呈现如此分化的格局,这是我国房地产市场最近十几年来第一次出现。

现在房地产市场的状况是,一线城市特别是深圳和上海的房地产市场表现突出。上海的交易量创世界历史纪录。数据显示,2015年度上海一、二手房共成交4986万平方米,成交金额达到1.4万亿元,该金额相当于2015年北京、天津、纽约和香港四个城市的房地产交易金额之和。而深圳的房价2015年度涨幅也创下中国最快纪录。

同时,在过去每一轮房地产上涨周期内,成交量增长最快的是90平方米以下总价较低的中小户型,而此次一线城市的房地产上涨周期最大的特点是,总价高的大户型成交增长很快。对此,专家们给出了看上去比较能让人信服的答案。笔者归纳出以下几点;

其一,中小城市的人口向特大城市集中,导致房地产市场出现分化:大多数中小城市由于人口持续流出,房地产市场将难有起色;一线城市和部分区域中心城市由于人口持续流入,房价将不断上涨。大量外来人口导入一线城市,推高当地房价。

这看上去颇具说服力,不过还是难以解释短期的市场价格大幅度上涨。按照年度数据看,2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰,而且统计资料显示2015年度上海的常住人口出现了下降。可见,用人口流动来解释2015年以来的房价快速上涨是比较牵强的。

其二,一线城市房价过快上涨原因是政策剌激。自2015330日起,国务院出台了一系列房地产刺激政策。不过,以前曾经有类似的房地产刺激或抑制政策出台,一旦出台刺激政策,各地房价都会同步上涨。而唯有这次是意外,房价上涨的是一线城市,三、四线城市并没有被刺激起来。显然,用政策刺激来解释一线城市的房价上涨在逻辑上是立不住的。

其三,深圳等一线城市2015年房价突飞猛进的原因是供需矛盾突出。深圳有一千多万常住人口,但是深圳每年新增加的住房供应大概是在500万平米左右,像北京、上海每年新增住房供应都超过1000万平米。很显然,深圳的住房供应是短缺的。

不过,笔者认为,深圳住房的供应一直如此,也没见往年房价大涨,而2015年深圳人口也没有发生特别大的变化,为何2015年会表现非常突出?而且一年房价涨幅在50%以上。很显然,深圳房价大涨并不是投资性需求推动,而是投机炒作资金进场兴风作浪。

实际上,人口导入、政策剌激、供需失衡都不是本轮房价上涨的主因。充其量政策剌激也只不过是此轮一线城市房价上涨的诱因。而且本轮房价上涨,更进一步加重了一线城市房地产泡沫,但对于三四线城市的去库存却效果不彰。那么,本轮房地产上涨背后主因是什么呢?

首先,自201411月,我国央行开始新一轮货币宽松政策开始,深圳的房价从201412月份开始上涨,涨得最快的时间是20155月份和6月份,7月份之后,深圳的房价环比上涨速度基本上不涨了。深圳的房价上涨状况与201 4-2015年的股票市场基本雷同。此轮,深圳和上海房价上涨,主要得益于股市上涨,这让上市公司中小股东的财富迅速增加。

而这些新增财富主要集中在深圳和上海,特别是深圳股市,有着中小板和创业板,中小板现有800上市公司,创业板有接近500家,两者加起来有1200多家上市公司。

通常上市公司有一个特点,在哪个交易所挂牌上市,就会将账户和资产放在哪个城市。而沪深股市在去年上半年大涨,使得更多的上市公司股东高位兑现,而将筹码换成现金之后,无处可投,只能投资深圳、上海当地的房地产市场。

再者,一线城市楼市疯狂亦与货币政策变动有关。2015年多次降准降息,尤其是20161月份的信贷数据使市场神经受到强力刺激(1月份新增人民币贷款2.51万亿元,社会融资3.42万亿元)大超市场预期。此外,从人民银行公布的第一季度信贷数据看,个人购房贷款增加1万亿元,同比多增4309亿元。一季度全部新增贷款为4.61亿元。

现在看来,央行想继续通过货币宽松来拉动经济回暖,却使广大投资人担心恶性通胀会快速来临,同时由于政策对房地产暖风频吹,所以大家都将资金投向“去库存”压力相对较轻的一线城市。楼市与股市趋同,不存在市场均衡价格,其价格波动主要受预期支配, 2015年的一线房价已被政策暖风吹热的背景下,再受到一系列货币宽松的刺激,结论是不言而喻的。

最后,在资产价格快速上涨的背景下,投资者倾向于加杠杆。正是由于房地产政策暖风颇吹,加速了一线城市房价上涨的预期,使得很多不具备购房能力的人都加入到炒房大军中来。根据公开报道,目前有不少机构都提供“首付贷”,有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。

于是,很多人都通过不同渠道和,使自己在购房过程中,尽量多加杠杆。这让我想起,去年上半年股市的快速上升与融资融券场外配资的快速增长密切相关,并由此导致了股灾的发生。在楼市价格快速上升之后,类似股市的场外配资行为快速发展,值得我们高度关注。

实际上,对于银行的风险控制而言,住房按揭贷款的首付是第一道安全阀,中介机构提供了“首付贷”后,按揭贷款实际成了“零首付”产品,银行风险控制的安全阀完全失效了,这是十分危险的现象!美国的次贷危机就是因为大量零首付的按揭贷款导致的。

现在问题是,我们既要防止房价暴涨,更要防止房价出现暴跌。从目前情况来看,当前一线城市房价上涨的主要因素已经基本遏制,因此,在试图控制房价继续上涨的同时,也要警惕出现突然快速下跌的可能性。325日上海、深圳等地抑制房价过快上涨的政策出台之后,住房的交易量下降了一半左右,交易价格也明显出现了下降,短期来看,这是正常的市场反应,但需要进一步观察,避免市场出现较大波动。

值得借鉴的是,去年上半年股市里盛行场外“配资”行为,证监会从去年初开始不断出台政策试图遏制场外配资的蔓延,但在股价上涨过程中这些政策很难得到执行,最后导致股市持续震荡从一定程度上说,今年房地产市场出现的“首付贷”与去年股市里的场外配资性质是一样的。如何避免一线城市房价出现较大波动,加快三四线城市房地产“去库存”恐怕是摆在决策者面前的棘手难题。

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