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今后要担心的不是房价过高,而是过低,不是买不起,而是卖不出
2019-05-14 全球品牌网  冯仑

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  前些天,冯叔参加亚布力中国企业家论坛年会,在「地产论坛」中,冯叔和其他几位嘉宾一起探讨了大家感兴趣的话题。风马牛的小伙伴们摘录了冯叔的部分发言,分享给大家。

  主持人:我们这个论坛的主题是「房地产的下一个春天」。我觉得,在说「春天」的时候,要把现在是什么季节搞清楚。春天是复苏的季节,夏天是火热的,秋天是箫瑟的,冬天是寒冷的。我想问大家,我们现在应该是个什么季节?

  冯叔:我是比较乐观的。我觉得一直是春天,春天是心动的季节时间。我这么认为,基于两个原因。

  第一,我看房地产,不完全看住宅。这么多年以来,很多人一直把住宅等同于房地产。实际上,住宅只是房地产的一部分,还有非住宅的部分。现在,住宅的增速在减缓,但是非住宅这部分实际上是在上升的,刚刚开始大规模往上走。从这个角度看,我觉得现在是「房地产的春天」。

  第二个,大家仔细再琢磨一下,信心是什么意思?就是相信你自己所想。你对自己的心思、自己琢磨的事、自己的判断、自己对未来的观察都相信,这才会是春天。你要是不相信,你永远都是悲观的。

  我一直在看我们这个行业。很有意思,房地产行业在中国市场化了将近 30 年,有的企业转型就转了四五次。可是这个行业没有被技术创造出新的期待。别的行业,比如说通讯,BB 机没了、手机未来也可能没了,但是房地产没有出现这种事情。而且几百年以来我们都是在固定的人造空间里造人、造车、造导弹,在固定的人造空间里生存、发展,也没有人说我们将来会不在固定的人造空间里。

  有充分的理由相信,只要这个基本事实不改变,我们的活是永远干不完的。只要相信这个判断,我觉得就应该一直乐观。这个行业不应该出现这么强烈的让人逃离的恐惧。至于到底是盖结婚宴会厅还是盖殡仪馆,这不重要,这都是房地产。过去两百年中,每一个时代房地产其实都挺好。所以我说一直都在房地产的春天。

  主持人:在 2018 风马牛年终秀里也谈到了「房子还能不能买」的话题,大家都很关心房价的问题。

  冯叔:在脱口秀中,我开玩笑说,「如果是捡的钱,你可以买,要是攒的钱,就先等一等」,大概是这个意思。然后这句话就被过度地关注了。其实现在来看,我认为房价已经不是问题了。

  如果我们去看历史资料,会发现早在 1989 年 2 月份,《人民日报》就写了第一篇文章来谈调控房价。那时候北京房价是多少钱?2500 元不到。结果大家关注了 30 年以后,北京的房价平均在 5 万左右,人均住房面积是 35 平米左右,多数人都住进了新房。所以反过来看,如果「房价」是个问题,在 2500 块钱的时候就该停下来。

  1949 年,城镇人均住房面积 1.99 平方米,到改革开放前夕,人口由 4.5 亿增加到 7 亿,人均住房面积 1.8 平米,还下降了。那时候没有人研究房价问题,都是配给的。

  改革开放以后,我们从人均 1.8 平米干起,到 2018 年,40 年间人口增加了 1 倍,人均面积接近 40 平米。现在人均 GDP 也过了 8000 美金了,城镇化率过了 50%。城市的人口增速都在放缓,一些城市甚至出现了负增长,空间格局大体也都确定了。在这种情况下,住宅基本上处在一个稳定的状态。而且二手房的交易量会越来越高,尤其是在一线城市和强二线城市。在一线城市卖出 5 套房,只有 1 套新房,其余 4 套是二手房。

  再加上人口出现了倒金字塔结构,再过几十年,到了 90 后、00 后的爷爷奶奶都没有了的时候,又会多出来多少房子?

  既然供给都不是问题,房价也自然就不是问题。今后要担心的不是房价过高,而是过低,不是买不起,而是卖不出。现在房子挂出去,能卖出去吗?都操心卖不出。所以我觉得大家不用像过去一样关注价格问题。

  至于个人的生活,根据不同阶段可以自己去规划。比如卖掉北京一套房,小 1000 万,到大理去,可以住别墅,手里还能有现金,可以旅游、可以投资……自己选择就好。这么比的话,你说房价是高是低?人生的选择已经很多样了。所以我现在觉得房价不是问题了,市场怎么健康倒是个问题。

冯仑欢迎与globrand(全球品牌网)作者探讨您的观点和看法,冯仑,1959年生于陕西西安。1982年毕业于西北大学,获经济学学士学位。1984年毕业于中共中央党校,获法学硕士学位,后来还读了法律学博士。现任万通集团董事局主席。曾在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职,从事理论研究及企业策划、经营、组织、管理工作。著有《社会主义国家的经济职能》等,译著包括《狂飙突进——马克思的心路历程》。自1991年开始,领导并参与了万通实业股份有限公司。之后,参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事,策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一家上市公司等企业的收购及重组,使不足千人的万通集团在几年内总资产增长逾30亿人民币。(与我联系时,请说明您是在“全球品牌网”看到这篇文章的。) 进入冯仑专栏
欢迎与globrand(全球品牌网)作者探讨您的观点和看法, 冯仑,1959年生于陕西西安。1982年毕业于西北大学,获经济学学士学位。1984年毕业于中共中央党校,获法学硕士学位,后来还读了法律学博士。现任万通集团董事局主席。 冯仑曾在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职,从事理论研究及企业策划、经营、组织、管理工作。著有《社会主义国家的经济职能》等,译著包括《狂飙突进——马克思的心路历程》。自1991年开始, 冯仑领导并参与了万通实业股份有限公司。之后,参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事,策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一家上市公司等企业的收购及重组,使不足千人的万通集团在几年内总资产增长逾30亿人民币。在中国民营房地产企业中, 冯仑是位个传奇式的人物。在十年的投资和资金积累中,他由一个研究体改政策的学者一下子演变为拥有20亿身价的集团老总。中国地产界称他为“学者型”的开发商,又称他为中国的“戴尔”。从他身上,我们不仅看到了一个中国重量级的投资者的大气和魄力,同时我们也看到了一个时代民营企业的缩影。(与我联系时,请说明您是在“全球品牌网”看到这篇文章的。) 查看冯仑所有文章
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